Zriaďuje možnosť získania hypotéky na mieste. Nie všetky finančné inštitúcie však prevádzkujú programy na nákup pôdy na úver.
Veľké banky v zásade vydávajú peniaze na nákup pozemkov:
- Rosselkhozbank;
- Zapsibkombank atď.
Podrobnosti o tom, ktoré finančné inštitúcie poskytujú úver na pozemok, ako aj to, na čo si treba dať pozor pri výbere banky, si prečítajte.
Hypotéka na pozemok je možná len vtedy, ak vybraný pozemok nie je vyradený z obehu. Predpokladom je, že pozemok patrí k pozemkom osád s povoleným využitím na individuálnu bytovú výstavbu alebo poľnohospodárstvo (prečítajte si, za akých podmienok a ako si vziať hypotéku na pozemok vrátane individuálnej bytovej výstavby). Banky len zriedka akceptujú poľnohospodárske prídely ako kolaterál z dôvodu nízkej likvidity a zložitého postupu zabavenia.
Uvažujme čo pôda nie je dovolené žiadať o hypotéku:
- sú vo vlastníctve štátu a obce;
- nachádza sa v zónach ochrany prírody a rezervácií;
- ktorých plocha je menšia ako stanovená minimálna veľkosť normatívne dokumenty Ruskej federácie alebo miestnych úradov.
Tiež Na časť pozemku hypotéku nedostanete. Ak je lokalita v spoločnom alebo spoločnom vlastníctve, musí byť pridelená v naturáliách.
Kritériá a požiadavky
Aké požiadavky kladú banky na nadobudnutý pozemok:
- Musí patriť k pozemkom osád. Ak sa pozemok kupuje za účelom výstavby obytného domu, potom musí byť vhodný na výstavbu stavieb.
- Rozloha nie je menšia ako 6 hektárov.
- Územie musí mať jasné hranice a musí byť zapísané v katastrálnom operáte.
- Musí sa nachádzať v regióne, kde sa nachádza pobočka banky. Vzdialenosť od najbližšej pobočky by nemala byť väčšia ako 70-100 km.
- Na miesto by mala byť položená cesta, cez ktorú je priechod prístupný kedykoľvek počas roka.
- Žiadne bremeno a zatknutie.
- Vo vzťahu k prideleniu by nemali existovať žiadne súdne spory týkajúce sa jeho hraníc.
- Dokumenty k objektu musia byť právne čisté.
Toto sú základné požiadavky bánk. Pri výbere lokality je však dôležité vziať do úvahy aj kritériá, podľa ktorých sa bude posudzovať jej likvidita.
Banka bude ochotnejšia poskytnúť úver, ak má dlžník v úmysle získať územie v lokalite s rozvinutou infraštruktúrou, s dobrými prístupovými cestami, s vedenými komunikáciami a vo vzdialenosti od miesta vypúšťania domového odpadu.
Aký je účel pôžičky?
Je tiež možné získať pozemok na hypotéku na výstavbu letného domu, na záhradkárčenie, ako aj na prevádzkovanie osobného vedľajšieho pozemku. Pôžička na kúpu pozemkov pre domácnosť sa poskytuje iba majiteľom fariem.
Prídel na poľnohospodárstvo je možné kúpiť na hypotéku iba pre právnické osoby a fyzických osôb podnikateľov. Banky majú špeciálne programy pre malých a stredných podnikateľov, za podmienok ktorej môžete kúpiť poľnohospodársku pôdu. Vyznačujú sa zvýšenými sadzbami a komplikovanejším registračným postupom.
Prečo s obchodom nesúhlasia všetky banky?
Hypotéky na pozemok nie sú také bežné ako úvery na bývanie. Je to spôsobené zložitosťou oceňovania pozemkov a trvaním konania o vylúčení nehnuteľnosti.
Pozemky, na rozdiel od bytov a domov, nie sú vysoko likvidným kolaterálom. Ak dlžník nesplatí úver, banka bude nútená pozemok zabaviť súdnou cestou. A svoje peniaze bude môcť získať späť až po predaji stránky na aukcii. V praxi bude tento postup trvať dlho. V tomto ohľade nie všetky ruské banky sú pripravené poskytovať úvery na pozemky.
Klady a zápory
Ak je potrebné kúpiť pozemok, dlžník má niekoľko možností: ušetriť si sám, vziať si obyčajný spotrebiteľský úver alebo si zobrať hypotéku. Každá z týchto možností má svoje vlastné charakteristiky.
Zvážte výhody a nevýhody hypotekárnych úverov. výhody:
nedostatky:
- Vysoké sadzby v porovnaní s úrokmi, ktoré ponúkajú programy pôžičiek na bývanie.
- Veľká záloha. V priemere je minimálna záloha 25-30% z odhadovanej hodnoty objektu.
- Poistenie prídelu je povinnou požiadavkou bánk.
- Prísne požiadavky na zabezpečenie.
- Záložné právo sa vzťahuje nielen na samotný pozemok, ale aj na budovy, ktoré sa na ňom nachádzajú.
Vlastný pozemok je bližšie, ako by sa mohlo zdať, pretože zbierať doklady na získanie hypotéky na pozemok je pracná, no celkom reálna vec. Musíte tiež vážne pristupovať k samotnej stránke.
Postup registrácie sa prakticky nelíši od fáz kúpy bytu na úver. Hlavný problém môže nastať pri hľadaní pozemku. Ak chcete vybrať vhodnú možnosť, ktorá by vyhovovala banke, je vhodné obrátiť sa na skúseného realitného makléra.
Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.
Hypotéka pozemkov, ktoré sú vo vlastníctve štátu alebo obce, v súlade s federálnym zákonom o hypotékach nie je povolená. Spravidla sú to pozemky sídiel, dopravy, spojov, vysielania, televízie, informatiky, pozemky pre vesmírne aktivity, pozemky obrany, bezpečnosti a iné pozemky. špeciálny účel; pozemky osobitne chránených území a objektov; pozemky lesného fondu; pozemky vodného fondu; rezervná pôda, aj keď môžu existovať výnimky.
Pred prijatím federálneho zákona o obehu poľnohospodárskej pôdy nebola povolená ani hypotéka poľnohospodárskej pôdy zo zloženia pôdy poľnohospodárskych organizácií, roľníckych (farmárskych) fariem a poľných pozemkov osobných pomocných pozemkov. Podľa článku 7 federálneho zákona z 24. júla 2002 č. 101-FZ "O obrate poľnohospodárskej pôdy" sa zálohovanie pozemkov z poľnohospodárskej pôdy vykonáva v súlade s federálnym zákonom o hypotékach.
Podľa článku 27 zákona o pôde Ruskej federácie je obrat poľnohospodárskej pôdy upravený federálnym zákonom o obrate poľnohospodárskej pôdy, ale toto pravidlo sa nevzťahuje na pozemky poskytované z poľnohospodárskej pôdy občanom na individuálne bývanie, výstavba garáží, osobných pobočiek a letných chát, záhradníctvo, chov zvierat a záhradníctvo, ako aj na pozemkoch, ktoré zaberajú budovy, stavby, stavby. Federálny zákon č. 1-FZ z 5. februára 2004 zmenil a doplnil federálny zákon o hypotékach.
Treba si uvedomiť, že inštitút zabezpečenia poľnohospodárskej pôdy je niekedy prakticky jediným spôsobom zabezpečenia úveru v poľnohospodárstve. Na druhej strane, s prihliadnutím na skutočnosť, že je nemožné (alebo veľmi ťažké) zmeniť účel pôdy, štát ani spotrebiteľ neprídu o poľnohospodárske produkty, naopak, takáto zástava poslúži na prerozdelenie pôdy v prospech najefektívnejších vlastníkov – poľnohospodárskych výrobcov.
Nie je dovolené zastaviť časť poľnohospodárskej pôdy, ktorej výmera je menšia ako minimálna výmera stanovená regulačnými predpismi subjektov. Ruská federácia a nariadenia úradov miestna vláda pre pozemky rôzneho účelu a povoleného využitia (článok 4 spolkového zákona o obehu poľnohospodárskej pôdy). Toto opatrenie sa zabezpečuje z dôvodu zamedzenia nežiaduceho drobenia poľnohospodárskej pôdy na nadmerne malé parcely, aby sa zachovala optimálna výmera poľnohospodárskej pôdy.
Záložné právo na pozemok, ktorý je doživotne v dedičnom vlastníctve, nie je povolené (). Obmedzenia sa vzťahujú aj na záložné právo na pôdu cudzincom: v prihraničných oblastiach nie je dovolené dať do záložného práva pôdu akejkoľvek kategórie, nie je dovolené dať do záložného práva ani poľnohospodársku pôdu cudzincom. Cudzinci, osoby bez štátnej príslušnosti a zahraničné právnické osoby nesmú vlastniť pozemky nachádzajúce sa na pohraničných územiach, ktorých zoznam stanovuje prezident Ruskej federácie v súlade s federálnou legislatívou o štátnej hranici Ruskej federácie a iné osobitne zriadené územia Ruskej federácie v súlade s federálnymi zákonmi (článok 15 Krajinského zákonníka Ruskej federácie).
Zahraniční občania, zahraničné právnické osoby, osoby bez štátnej príslušnosti, ako aj právnické osoby, na ktorých základnom imaní je podiel cudzích občanov, zahraničný právnických osôb, osôb bez štátnej príslušnosti je viac ako 50 %, môže mať pozemky alebo podiely v spoločnom vlastníctve pozemkov z poľnohospodárskej pôdy len v práve nájmu (článok 3 spolkového zákona o obehu poľnohospodárskej pôdy), preto môžeme dospieť k záveru, že takíto hypotekárni čelia nemôžu byť. Ak sa však takáto osoba stane vlastníkom pozemku, má povinnosť scudziť pozemok z poľnohospodárskej pôdy alebo podiel v spoločnom vlastníctve pozemku z poľnohospodárskej pôdy, ktorý jej nemôže pripadnúť vlastníckym právom. (článok 5 spolkového zákona o obrate poľnohospodárskej pôdy).
Článok 62- Na základe hypotekárnej zmluvy môžu byť pozemky zastavené, pokiaľ príslušné pozemky na základe federálneho zákona nie sú vylúčené z obehu alebo nie sú obmedzené v obehu (odsek v znení federálneho zákona č. 1-FZ, - viď. predchádzajúce vydanie). *62,1)
1_1. Ak sa pozemok prevádza nájomnou zmluvou na občana alebo právnickú osobu, nájomca pozemku má právo dať nájomné právo k pozemku ako záložné právo v lehote trvania zmluvy o nájme pozemku so súhlasom. vlastníka pozemku rok N 1-FZ).
- Ak ide o bezpodielové spoluvlastníctvo alebo spoluvlastníctvo pozemkov uvedených v odseku 1 tohto článku, hypotéku možno zriadiť len na pozemok vo vlastníctve občana alebo právnickej osoby, vyčlenený v naturáliách z pozemkov, ktoré sú v spoločnom podielovom alebo spoločnom vlastníctve. vlastníctvo.
- Zastavenie pozemkov v štátnom alebo obecnom vlastníctve nie je v súlade s týmto federálnym zákonom povolené.
- Nie je dovolené zastavovať časť pozemku, ktorého plocha je menšia ako minimálna veľkosť stanovená predpismi zakladajúcich subjektov Ruskej federácie a predpismi miestnych vlád pre pozemky na rôzne účely a povolené. použitie. *63,2)
- Ak záložná zmluva neustanovuje inak, v prípade záložného práva k pozemku sa záložné právo vzťahuje aj na stavbu alebo stavbu záložcu umiestnenú alebo rozostavanú na pozemku.
Oprávnenie záložcu nakladať s takouto budovou alebo stavbou, podmienky a dôsledky prevodu práv k takejto budove alebo stavbe na iné osoby určujú pravidlá kapitoly VI tohto spolkového zákona.
Ak je v zmluve podmienka, že stavba alebo stavba nachádzajúca sa alebo rozostavaná na pozemku a patriaca záložcovi nie je v záložnom práve k tomu istému záložnému veriteľovi, záložca si pri ukladaní exekúcie na pozemok zachováva právo takú stavbu alebo stavbu a nadobudne právo obmedzeného užívania (služobnosti) tej časti pozemku, ktorá je potrebná na užívanie týchto stavieb alebo stavieb v súlade s ich účelom. Podmienky užívania vymedzenej časti pozemku určuje dohoda medzi záložcom a záložným veriteľom av prípade sporu súd.
(Doložka v platnom znení, nadobudla účinnosť 11. januára 2005 federálnym zákonom č. 216-FZ z 30. decembra 2004 – pozri predchádzajúce znenie) - Záložca pozemku má právo bez súhlasu záložného veriteľa nakladať so stavbami a stavbami, ktoré mu patria na tomto pozemku, na ktoré sa v súlade s odsekom 1 tohto článku nevzťahuje záložné právo. .
V prípade scudzenia takejto stavby alebo stavby inej osobe a neexistencie dohody so záložným veriteľom o inom, sú práva, ktoré môže táto osoba nadobudnúť k založenému pozemku, obmedzené podmienkami uvedenými v tretej časti odsek 1 tohto článku (odsek v znení federálneho zákona č. 216-FZ z 30. decembra 2004, pozri predchádzajúce vydanie).
- Paragraf stratil platnosť 11. januára 2005 - Federálny zákon z 30. decembra 2004 N 216-FZ. - Pozri predchádzajúce vydanie.
- Ak založený pozemok zo zloženia poľnohospodárskej pôdy obsahuje stavby, stavby, stavby vrátane tých, ktoré sú na takomto pozemku zriadené, alebo iné nehnuteľné veci pevne spojené s pozemkom, ktoré sú vo vlastníctve vlastníka takého pozemku. pozemku, zastavenie takéhoto pozemku bolo možné len so súčasným zastavením nehnuteľností, ktoré sú s ním pevne spojené (doložka bola dodatočne zahrnutá od 10. februára 2004 federálnym zákonom z 5. februára 2004 N 1-FZ).
- Ak federálny zákon alebo dohoda neustanovuje inak, pozemok nadobudnutý s použitím úverových prostriedkov od banky alebo inej úverovej inštitúcie alebo prostriedkov z účelového úveru poskytnutého inou právnickou osobou na nadobudnutie tohto pozemku sa považuje za založený. od momentu štátnej registrácie vlastníckeho práva dlžníka k tomuto pozemku.
Ak je príslušný pozemok prenajatý, vzniká hypotéka na základe práva na prenájom, pokiaľ federálny zákon alebo nájomná zmluva neustanovujú inak.
Záložným veriteľom podľa tohto záložného práva je banka alebo iná úverová organizácia alebo iná právnická osoba, ktorá poskytla úver alebo účelový úver na nadobudnutie pozemku alebo práva na prenájom pozemku.
- Na záložné právo k pozemku alebo právo nájmu pozemku vzniknuté na základe odseku 1 tohto článku sa vzťahujú pravidlá o záložnom práve na nehnuteľný majetok na základe zmluvy ao práve nájmu nehnuteľnosti. podľa toho.
- Ak federálny zákon alebo dohoda neustanovuje inak, pozemok, na ktorom bola postavená alebo je vo výstavbe budova alebo stavba, alebo právo prenajať si takýto pozemok, sa považujú za založené od okamihu štátnej registrácie. vlastnícke právo dlžníka k budove alebo stavbe postavenej alebo vo výstavbe alebo od okamihu, keď orgán zodpovedný za štátnu registráciu práv dostane oznámenie záložcu a majiteľa záložného práva o uzavretí zmluvy o pôžičke (zmluva o pôžičke s podmienkou zamýšľaného použitia ) s uplatnením uvedených zmlúv.
- Držiteľom záložného práva podľa záložného práva uvedeného v odseku 1 tohto článku je banka alebo iná úverová organizácia alebo iná právnická osoba, ktorá poskytla úver alebo účelový úver na výstavbu budovy alebo stavby.
(Článok bol dodatočne zaradený od 11. januára 2005 federálnym zákonom z 30. decembra 2004 N 216-FZ)
- Na pozemku založenom záložnou zmluvou má záložca právo bez súhlasu záložného veriteľa zriaďovať predpísaným spôsobom stavby alebo stavby, ak záložná zmluva neustanovuje inak. Ak záložná zmluva neustanovuje inak, hypotéka sa vzťahuje aj na tieto budovy a stavby (odsek v znení federálneho zákona č. 18-FZ z 11. februára 2002, pozri predchádzajúce znenie).
Ak stavba budovy alebo stavby na založenom pozemku zo strany dlžníka znamená alebo môže spôsobiť zhoršenie zabezpečenia poskytnutého záložnému veriteľovi hypotékou tohto pozemku, záložný veriteľ má právo v súlade s odsekom 2 čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie požadovať zmenu záložnej zmluvy, v prípade potreby vrátane predĺženia hypotéky na postavenú budovu alebo stavbu.
- Výstavba budov alebo stavieb na založenom pozemku, ak sú práva záložného veriteľa potvrdené hypotékou, je povolená len vtedy, ak je právo záložcu na to stanovené v hypotéke, za podmienok, ktoré sú uvedené v to.
Ak je hypotéka zriadená na pozemok, na ktorom sa nachádza stavba alebo stavba, ktorá nie je vo vlastníctve záložcu, ale inej osoby, keď záložca uvalí na tento pozemok exekúciu a jeho predaj, práva a povinnosti, ktoré mal záložca prechod vlastníka pozemku na nadobúdateľa pozemku.
Článok 67
- Hodnotenie pozemku sa vykonáva v súlade s právnymi predpismi upravujúcimi hodnotiace činnosti v Ruskej federácii. *67,1)
- Záložná hodnota pozemku založeného záložnou zmluvou je stanovená dohodou medzi záložcom a záložným veriteľom.
- K záložnej zmluve na pozemok ako povinnú prílohu musí byť priložená kópia plánu (zákres hraníc) tohto pozemku, ktorý vydá príslušný výbor pre pôdny fond a hospodárenie s pôdou.
(Článok v znení, ktoré nadobudol účinnosť 10. februára 2004 federálnym zákonom z 5. februára 2004 N 1-FZ - pozri predchádzajúce znenie)
- Pozemok získaný predajom vo verejnej dražbe, dražbe alebo výberovom konaní podlieha požiadavkám na povolené užívanie.
Osoba, ktorá nadobudla pozemok jeho predajom na verejnej dražbe, aukcii alebo súťažou, má právo zmeniť účel pozemku iba v prípadoch ustanovených v pozemkovej legislatíve Ruskej federácie alebo v spôsobom ustanoveným týmto právnym predpisom. *68.1.2)
- Predaj a nadobudnutie pozemkov založených na verejnej dražbe, aukcii alebo výberovým konaním sa uskutoční v súlade s obmedzeniami stanovenými federálnym zákonom vo vzťahu k okruhu osôb, ktoré môžu takéto pozemky získať. *68,2)
- Pred uplynutím zodpovedajúcej doby poľnohospodárskych prác s prihliadnutím na čas potrebný na predaj vyrobených alebo vyrobených a spracovaných poľnohospodárskych produktov nie je prípustné vyňať založený pozemok zo zloženia poľnohospodárskej pôdy.
Táto požiadavka platí do 1. novembra roku, v ktorom je ustanovené plnenie záväzku zabezpečeného hypotékou alebo jeho časti, ak záložná zmluva neustanovuje iný termín.
(Paragraf bol dodatočne zaradený od 10. februára 2004 federálnym zákonom z 5. februára 2004 N 1-FZ).
Hypotekárny ústav je aktívne sa rozvíjajúcim produktom modernej ekonomiky. Bez jeho náležitého rozvoja nemožno hovoriť o existencii normálneho trhového hospodárstva, keďže hypotéky sú predovšetkým najdôležitejším úverovým nástrojom. Medzi nehnuteľnosti, ktoré môžu byť predmetom hypotéky, patria okrem iného pozemky.
Zásada jednoty osudu pozemku a nehnuteľného majetku je pevne vyhlásená Pozemkovým zákonníkom Ruskej federácie (ďalej len Pozemkový zákonník Ruskej federácie) (odsek 3, odsek 1, článok 1). s tým spojené určovali určité špecifiká právnej úpravy umiestňovania pozemkov v civilnom obehu.
Táto zásada je pomerne dôsledne premietnutá najmä do noriem federálneho zákona zo 16. júla 1998 N 102-FZ „O hypotéke (základe nehnuteľností)“ (ďalej len zákon o hypotéke), ktorý určuje vlastnosti hypotéky na pozemok.
Takže na základe čl. 69 Zákona o hypotékach, ktorý je v priamej úmere k odseku 3 čl. 340 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) je hypotéka budovy alebo stavby povolená len so súčasnou hypotékou na základe tej istej dohody s pozemkom, na ktorom je táto budova alebo stavba nachádzajúceho sa, alebo časti tohto pozemku, ktorá funkčne zabezpečuje založený predmet, alebo nájomné práva patriace záložcovi k tomuto pozemku alebo jeho zodpovedajúcej časti. Neexistencia označenia súčasného zastavenia stavby a pozemku pod ňou, ktorý patrí záložcovi s rovnakým právom, v záložnej zmluve je základom pre uznanie takejto záložnej zmluvy za neplatnú.
Záložné právo sa zároveň nevzťahuje na právo trvalého a doživotného užívania pozemku, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.
Zároveň platí ustanovenie odseku 1 čl. 64 zákona o hypotéke svedčia o odklone zákonodarcu od naznačeného princípu, ktorý v prípade záložného práva na pozemok predpokladá rozšírenie záložného práva na budovy alebo stavby záložcu, ktoré sa nachádzajú alebo rozostavané. na pozemku, ak zmluva neustanovuje inak. Strany si preto môžu rozsah záložného práva určiť dispozitívnym spôsobom. V prípade, že strany pri zastavení pozemku neurčili osud nehnuteľností, ktoré sa na ňom nachádzajú a patria záložcovi, dochádza zo zákona k hypotéke na základe odseku 1 ust. čl. 64, podlieha povinnej štátnej registrácii.
Pokiaľ ide o poľnohospodársku pôdu, legislatívna línia tu jasne vymedzuje jednoznačnosť súčasného záložného práva k pozemku a na ňom umiestneným budovám, stavbám, stavbám, vrátane stavaných, patriacich z tohto práva vlastníkovi pozemku.
Implementácia zásady jednoty osudu pozemku a predmetov nehnuteľného majetku s ním pevne spojených v hypotekárnych vzťahoch k pozemkom je teda v prvom rade spôsobená dodržaním kontinuity týchto predmetov občianskych práv. pri ich zhabaní v prípade nesplácania záväzkov zabezpečených hypotékou.
Analýza noriem pozemkovej a občianskej legislatívy, okrem povinného dodržiavania vyššie uvedenej zásady, umožňuje vyčleniť niekoľko ďalších vlastností hypoték na pozemky.
Spočiatku pri uzatváraní záložnej zmluvy je potrebné vychádzať z všeobecné ustanovenia platnej právnej úpravy o obrate konkrétneho pozemku, keďže sa to týka predovšetkým potenciál taký pozemok podliehať hypotéke. Takže na základe hypotekárnej zmluvy môžu byť pozemky zastavené, pokiaľ príslušné pozemky na základe federálneho zákona nie sú vylúčené z obehu alebo nie sú obmedzené v obehu (klauzula 2, článok 6, odsek 1, článok 62 zákona č. Zákon o hypotéke). V súlade s pozemkovou legislatívou nemôžu byť pozemky klasifikované ako pozemky stiahnuté z obehu poskytnuté do súkromného vlastníctva a nemôžu byť ani predmetom transakcií ustanovených občianskym právom. Tieto ustanovenia sa vzťahujú aj na pozemky s obmedzeným pohybom, nie sú tiež určené do súkromného vlastníctva, s výnimkou prípadov ustanovených federálnymi zákonmi (článok 27 RF LC).
Keď už hovoríme o možnosti, že pozemok môže byť predmetom hypotéky, je potrebné zdôrazniť štatutárne prípady zákazu zastavenia pozemkov.
Vychádzajúc z významu odseku 2 čl. 62 Zákona o hypotéke podiel na práve (celkový podiel resp spoločný majetok) na pozemok nemôže byť predmetom záložného práva, pretože záložné právo možno zriadiť len na pozemok vo vlastníctve občana alebo právnickej osoby, pridelený v naturáliách.
Nie je dovolené dať do zálohy pozemky, ktoré sú vo vlastníctve štátu alebo obce, s výnimkou pozemkov, ktoré sú vo vlastníctve obce alebo ktorých vlastníctvo štátu nie je vymedzené, ak sú tieto pozemky určené na bytovú výstavbu a prevádzajú sa ako zabezpečenie. na splatenie úveru poskytnutého úverovou inštitúciou na rozvoj týchto pozemkov prostredníctvom výstavby zariadení inžinierskej infraštruktúry (článok 1, článok 62 ods. 1 zákona o hypotékach).
A napokon, predmetom hypotéky nemôže byť časť pozemku, ktorého výmera je menšia ako minimálna výmera stanovená nariadeniami miestnych samospráv pre pozemky rôzneho účelu a účelu použitia (tzv. kritérium veľkosti pozemku). Táto otázka nie je upravená v Pozemkovom zákonníku Ruskej federácie, pretože každý subjekt Ruskej federácie má svoje vlastné minimálne a maximálne limity veľkosti pozemkov.
Na základe odseku 5 článku 5 zákona o hypotékach je povolené dať do zálohu nájomné právo k nehnuteľnosti.
Záložné právo na nájom pozemkov je možné len v lehote trvania zmluvy o nájme pozemku, čo odôvodňuje nutnosť vyznačenia doby trvania hlavnej nájomnej zmluvy v záložnej zmluve.
Zároveň vzniká úplne logická otázka o potrebe získania súhlasu prenajímateľa pri prevode práv ako záložného práva z nájomnej zmluvy na tretiu osobu. Problém problému je dosť dôležitý, pretože platnosť transakcie závisí od správneho dodržania tejto podmienky.
Autor: všeobecné pravidlo, založil p.p. 1 st. 62 Zákona o hypotékach možno založiť nájomné právo k pozemku len so súhlasom vlastníka takéhoto pozemku. Uvedená požiadavka zákonodarcu na získanie súhlasu vlastníka na uzavretie obchodu však neplatí, ak ide o záložné právo na základe tej istej záložnej zmluvy k budove a právo prenájmu pozemku, na ktorom sa táto stavba nachádza. . Podobný výklad článku je uvedený v Informačnom liste Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 28. januára 2005 č. 90 „Preskúmanie praxe súdneho posudzovania sporov súvisiacich so zmluvou o hypotéke“, v odseku 5 ktorého je uvedené, že ustanovený ods. 1 st. 62 Zákona o hypotéke sa podmienka záložného práva nájomcu pozemku na jeho právo nájmu len so súhlasom prenajímateľa vzťahuje na tie prípady záložného práva na právo nájmu pozemku, keď takéto právo je jediným (samostatným) predmetom záložného práva a zakladá sa bez súčasného zastavenia stavieb (stavieb) alebo k prípadom záložného práva právom nájmu pozemku zo zloženia poľnohospodárskej pôdy.
Záložné právo k nájmu pozemku, ktorý je vo vlastníctve štátu alebo obce, je možné bez súhlasu prenajímateľa pod podmienkou oznámenia, ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako päť rokov (odsek 1, článok 63 Zákona o hypotéke, odsek 9 článok 22 RF LC). Doslovný výklad vyššie uvedenej normy nám umožňuje dospieť k záveru, že existuje formálne oznámenie, najoptimálnejšie je doporučené poštou, a nie o získaní súhlasu nájomcu s dokončením transakcie.
Ustanovenia tohto článku nemožno považovať za rozpor s odsekom 2 čl. 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odvolaním, ktorým prenajímatelia nútia nájomníkov získať uvedený súhlas na uzavretie hypotekárnej zmluvy. V súlade s odsekom 2 čl. 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nájomca nie je oprávnený bez súhlasu prenajímateľa dať prenajatý pozemok do podnájmu (podnájom) a previesť svoje práva a povinnosti z nájomnej zmluvy na inú osobu (previesť), poskytnúť mu do bezplatné používanie, ako aj založiť nájomné práva a zložiť ich ako vklad do overený kapitál obchodné partnerstvá a spoločnosti a pod. Avšak podľa odseku 2 čl. 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže zákon stanoviť vlastnosti prenájmu pozemkov, v súvislosti s ktorými sa uplatňujú ustanovenia odseku 9 čl. 22 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie majú imperatívnu povahu, čo zodpovedá pravidlám teórie práva: osobitné právne predpisy majú prednosť pred všeobecnými právnymi predpismi.
Podmienky zmluvy o nájme pozemku, v ktorých je ustanovené, že nájomca musí obdržať súhlas prenajímateľa so záložným právom k nájmu, sú neplatné v zmysle čl. 168 a 180 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Federálny zákon z 30. decembra 2004 č. č. 216-FZ Zákon o hypotéke bol doplnený o viacero paragrafov, najmä 64.1 a 64.2 - ide o zriadenie záložného práva na pozemok nadobudnutý z úverových prostriedkov banky alebo inej úverovej organizácie alebo prostriedkov z účelového úveru, ako aj na pozemkoch, na ktorých bola budova alebo stavba nadobudnutá alebo postavená z prostriedkov uvedených vyššie.
Rozbor týchto článkov umožňuje konštatovať, že hypotéka vznikla zo zákona, čím sa rozumie záložné právo k nehnuteľnosti zriadené na základe noriem zákona. Na hypotéku na základe zákona, ak nastanú okolnosti uvedené vo federálnom zákone, sa primerane použijú pravidlá o záložnom práve na základe hypotekárnej zmluvy. Avšak ustanovenia ods. 1 články 64.1 a 64.2 majú dispozitívny charakter, keďže ich možno zmeniť dohodou zmluvných strán. Záložným veriteľom v rámci tohto záložného práva bude banka alebo iná úverová inštitúcia, ktorá poskytla úver alebo účelový úver na kúpu pozemku alebo budov (stavieb) nachádzajúcich sa na pozemku.
Hypotéka zo zákona vzniká aj vtedy, keď developer láka na základe zmlúv o majetkovej účasti Peniaze občanov a právnických osôb na výstavbu obytný dom a (alebo) iná nehnuteľnosť (§ 13 spolkového zákona z 30. decembra 2004 č. 214 - FZ „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností ao zmene a doplnení niektorých zákonov). legislatívne akty Ruská federácia". Pozemok vo vlastníctve developera na základe vlastníckeho práva alebo práva nájmu k pozemku a bytový dom alebo iný nehnuteľný predmet, ktorý sa na tomto pozemku stavia, sa považujú za zastavené účastníkmi spoločnej výstavby od okamihu, keď štátna registrácia zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe.
A nakoniec, predmetom hypotéky môže byť pozemok, na ktorom sa nachádzajú budovy alebo stavby nepatriace záložcovi, ale tretím osobám. V tomto prípade, keď záložca zabaví tento pozemok a predá ho, prechádzajú práva a povinnosti, ktoré mal záložca ako vlastník pozemku vo vzťahu k tejto osobe (§ 66 zákona o hypotékach), na nadobúdateľa nehnuteľnosti. pozemok.
Na záver by som chcel poznamenať, že dodržanie vyššie uvedených vlastností hypotéky pozemkov zabezpečí právnu čistotu transakcie, ktorá zaručí hladký priebeh konania o štátnej registrácii a absenciu dôvodov na jej vyhlásenie za neplatné na súde. .
(Ustanovenie 1 v znení federálneho zákona N 1-FZ z 05.02.2004)
2. Nie je dovolené zastavovať časť pozemku, ktorého plocha je menšia ako minimálna veľkosť stanovená predpismi zakladajúcich subjektov Ruskej federácie a predpismi miestnych vlád pre pozemky rôzneho účelu. a povolené použitie.
Komentár k článku 63
Článok definuje pozemky, ktoré nie sú predmetom hypotéky (ktorej hypotéka nie je povolená).
1. V súlade s federálnym zákonom o hypotéke nie je povolené zastavovanie pozemkov vo vlastníctve štátu (federálny majetok alebo majetok subjektov Ruskej federácie) alebo obecného majetku.
Štátny majetok na pôde je pôda, ktorá nie je vo vlastníctve občanov, právnických osôb alebo obcí (pozri odsek 1, článok 16 zákona o pôde Ruskej federácie).
Delimitácia štátneho vlastníctva pôdy do vlastníctva Ruskej federácie (federálne vlastníctvo pôdy), vlastníctvo jednotlivých subjektov Ruskej federácie a vlastníctvo obcí (obecné vlastníctvo pôdy) sa vykonáva v súlade s federálnym zákonom. „O delimitácii štátneho vlastníctva pôdy“ (pozri odsek 2 čl. 16 Krajinského zákonníka Ruskej federácie).
Pred nadobudnutím účinnosti federálneho zákona z 05.02.2004 N 1-FZ tiež nebola hypotéka poľnohospodárskej pôdy zo zloženia pôdy poľnohospodárskych organizácií, roľníckych (farmárskych) fariem a poľných pozemkov osobných pomocných pozemkov. povolený. Uvedené obmedzenie bolo zrušené, a preto je možné na takýchto pozemkoch zriadiť hypotéku s výhradou ďalších požiadaviek komentovaného zákona a iných právnych predpisov Ruskej federácie a regulačných právnych aktov.
2. Nie je dovolené zastavovať časť pozemku, ktorého plocha je menšia ako minimálna veľkosť stanovená predpismi zakladajúcich subjektov Ruskej federácie a predpismi miestnych vlád pre pozemky rôzneho účelu. a povolené použitie.
Stanovujú sa limitné (maximálne a minimálne) veľkosti pozemkov poskytovaných občanom na vlastníctvo pozemkov v štátnom alebo obecnom vlastníctve (pozri odsek 1 článku 33 Krajinského zákonníka Ruskej federácie): na vedenie roľníckeho (farmárskeho) hospodárstva, záhradníctvo, záhradníctvo, chov zvierat, výstavba letných chát - podľa zákonov zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, pre osobné vedľajšie poľnohospodárstvo a individuálnu bytovú výstavbu - podľa predpisov právne úkony miestnych úradov.
Stanovuje sa maximálna veľkosť pozemkov poskytovaných občanom na bezplatné vlastníctvo na vyššie uvedené účely (pozri odsek 2 článku 33 zákona o krajine Ruskej federácie):
federálne zákony – z federálne vlastnených pozemkov;
zákony subjektov Ruskej federácie - z pozemkov vo vlastníctve subjektov Ruskej federácie;
normatívne právne akty orgánov územnej samosprávy - z pozemkov vo vlastníctve obcí.
Na účely neuvedené v odseku 1 čl. 33 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie sú maximálne veľkosti pozemkov stanovené v súlade s normami nadobúdania pôdy schválenými stanoveným spôsobom pre konkrétne druhy činností alebo v súlade s pravidlami využívania pôdy a rozvoja, hospodárenia s pôdou. , územné plánovanie a projektová dokumentácia (pozri odsek 3 článku 33 Krajinského zákonníka RF).
Veľkosť záhradného pozemku, záhradného pozemku alebo pozemku letnej chaty je stanovená zákonmi a inými regulačnými právnymi aktmi zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, pričom sa zohľadňujú maximálne normy pre poskytovanie pozemkov ustanovené federálnymi zákonmi. a ďalšie regulačné právne akty Ruskej federácie pre občanov určitých kategórií (pozri odsek 5 článku 13 federálneho zákona „O záhradníckych, záhradníckych a nekomerčných združeniach občanov“ zo dňa 15. apríla 1998 N 66-FZ).
V Moskovskom regióne je minimálna veľkosť pozemku na vedenie roľníckeho (farmárskeho) hospodárstva 2 hektáre; Orgány miestnej samosprávy majú v niektorých prípadoch právo poskytnúť pozemky na vedenie roľníckeho (farmárskeho) hospodárstva menšie ako 2 hektáre, berúc do úvahy špecializáciu hospodárstva.
Pri rozdeľovaní medzi dedičov pozemkov určených na záhradníctvo je minimálna veľkosť pozemku 0,02 hektára (pozri odseky 2, 3 rozhodnutia Malej rady Moskovskej regionálnej rady „O maximálnej veľkosti pozemkov poskytnutých občania na území Moskovskej oblasti“ zo 16. decembra 1992 N 4/28).
