Решение на Съвета жилищен блокприети от собствениците на помещения в жилищна сграда на общо събрание. За успешното провеждане на общото събрание е необходимо в къщата да се появи инициативна група измежду самите собственици.
Инициаторите на общото събрание на собствениците могат да бъдат собственикът или няколко собственици на помещенията в тази къща (член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Етап 1. Създаване на инициативна групасобственици.
Събираме инициативна група, в идеалния случай по един човек от всеки вход, но можете да действате сами, не забравяйте, че основното в този въпрос е инициативата.
Събрахме екип от съмишленици, незабавно проведете среща на инициативната група, за да обсъдим проблемите и въпросите, които вълнуват вас и другите жители на къщата.
Въпрос номер едно в дневния ред е изборът на съвета на жилищната сграда и на председателя на съвета на къщата. Съставяне на списък с кандидати Правилник за Съветаи председателя на съвета при необходимост правим корекции в разглежданите документи. Окончателният документ трябва да бъде протокол от заседанието на инициативната група,в който са изразени намеренията на инициаторите да отидат на общото събрание и списъка с въпросите, които те ще обсъдят с останалите жители.
Решението за създаване на Съвет на жилищна сграда (наричан по-долу Съвет на MKD) се взема от собствениците на помещенията на жилищна сграда на общо събрание. Той е управителният орган на жилищна сграда (част 1 от член 44 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Всеки собственик може да бъде инициатор на общото събрание (част 2 от член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Както показва практиката, често активните собственици се обединяват в инициативна група. Ако се окаже, че имат поне 10% от общия брой гласове, те имат право да се обърнат писмено към НК с искане за провеждане на общо събрание. В жалбата трябва да бъдат посочени точките от дневния ред. В този случай Наказателният кодекс е длъжен да проведе среща в рамките на 45 дни, да формализира резултатите и да информира собствениците за резултатите (част 6 от член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
През юли 2015 г. се появи нова форма на общото събрание на собствениците: лично гласуване (клауза 3, член 44.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Той значително опрости вземането на решения, особено за многоквартирни сгради с голям брой собственици. По-долу е даден алгоритъмът на действията за създаване на Съвета на МКД под формата на лично и задочно гласуване, както и проекти на необходимите документи.
Важно е да запомните: В допълнение към годишното общо събрание, общите събрания на собствениците на помещения в жилищна сграда са извънредни. Извънредно общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда може да бъде свикано по инициатива на всеки от тези собственици (част 2 от член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Стъпка 1. Създаване на инициативна група от собственици и провеждане на нейното събрание
Ние определяме кой поема инициативата за свикване на извънредно общо събрание.
Събираме екип от съмишленици – инициативна група. Само собственици на помещения в тази къща (както жилищни, така и нежилищни) могат да влизат в нея.
Провеждаме заседание на инициативната група. Въпрос номер едно в дневния ред е създаването на Съвета на МКД, избора на членове на Съвета и неговия председател.
Определяме размера на Съвета на МКД, съставяме списък с кандидати, включително за длъжността председател на Съвета на МКД. Той се избира на общото събрание измежду членовете на Съвета (част 6 от член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Изучаваме проекта на Правилник за Съвета на МКД, ако е необходимо, правим корекции. Трябва да се отбележи, че приемането на такъв регламент не е задължително и не е регламентирано със закон, но, както показва практиката, наличието на Наредба за Съвета на МКД, приета от общото събрание на собствениците на помещения, е добра помощ в работата на съвета.
1
Примерен правилник за Съвета на МКД
Личното гласуване предвижда две „части“: дава възможност за дискусия лице в лице и вземане на решения по точки от дневния ред, както и възможност за прехвърляне на решенията на собствениците в определения срок на посоченото място или адрес в съобщението за общото събрание (част 3, член 47 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Съответно определяме датата, часа и мястото на частта „лице в лице“ на общото събрание, както и датата и мястото (адреса) на прехвърляне на решенията на собствениците на задочно гласуване.
Комбинацията от "части" не е законово регламентирана, така че сами я определяме. Настроики:
- последователно: първо се провежда дискусия лице в лице, след което започва задочно гласуване;
- паралелно: първо започва задочно гласуване, а в деня на приключване на приемането на „задочни бюлетини“ се провежда личен разговор;
- „матрьошка“, когато „личната част“ се провежда „вътре“: първо започва задочно гласуване, след това се провежда лична дискусия, след което приемането на „задочни бюлетини“ завършва.
Окончателният документ трябва да бъде протоколът от заседанието на инициативната група, в който се изразява намерението за свикване на общо събрание на собствениците на помещенията, неговата форма, място и час, списък на въпросите за обсъждане и други въпроси.
Важно е да запомните: общото събрание на собствениците на помещенията няма право да взема решения по въпроси, които не са включени в дневния ред на това събрание, както и да променя дневния ред на това събрание (част 2 от член 46 от Жилищната уредба Кодекс на Руската федерация). Поради това е необходимо да се формулира възможно най-точно предложения за разглеждане дневен ред.
2
Примерен протокол от заседанието на инициативната група
Стъпка 2. Получаване на регистър на собствениците на помещения
Регистърът включва собствениците на помещенията на конкретна жилищна сграда, като се посочва площта на помещението.
За тази информация членовете на инициативната група могат да се свържат с управляващата организация.
Стъпка 3. Изготвяне на решения на собствениците
Гласуването по точки от дневния ред на общото събрание, проведено под формата на неприсъствено гласуване, се извършва чрез формализиран писанерешения на собствениците по въпроси, поставени на гласуване (част 4.1 от член 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Съгласно част 5.1 на чл. 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация, това решение трябва да посочва:
а) информация за лицето, участващо в гласуването;
б) информация за документа, потвърждаващ собствеността на лицето, участващо в гласуването, върху помещението;
в) решения по всяка точка от дневния ред („за“, „против“ или „въздържал се“).
3
Примерно решение на собственика по въпроси, поставени на гласуване
Стъпка 4. Уведомяване на общото събрание и изпращане на решенията на собствениците
Според броя на собствениците на помещенията изготвяме съобщения за провеждане на общо събрание. В част 5 на чл. 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация, е необходимо да се посочи в такова съобщение:
а) информация за лицето, по чиято инициатива се свиква събранието;
б) формата на събранието (в нашия случай задочно гласуване);
в) дата, час, място на дискусия лице в лице; крайната дата за приемане на решенията на собствениците по въпросите, поставени на гласуване, мястото или адреса, където тези решения следва да бъдат прехвърлени;
г) дневния ред на събранието;
д) реда за запознаване с информацията и (или) материалите, които ще бъдат представени на тази среща, мястото или адреса, където могат да бъдат намерени.
Важно е да запомните, че инициаторът на срещата е длъжен да информира собствениците на помещенията за срещата не по-късно от 10 дни преди датата на нейното провеждане.
В посочения срок трябва да бъде изпратено съобщение за провеждане на общо събрание до всеки собственик на помещението. Съгласно част 4 на чл. 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация, това може да се направи по три начина:
1) изпрати с препоръчана поща (освен ако решението на общото събрание на собствениците не предвижда друг начин за писмено изпращане на това съобщение);
2) предава срещу подпис на всеки собственик;
3) място в помещенията на тази къща, определено с решение на общото събрание на собствениците и достъпно за всички собственици на помещенията.
4
Примерно съобщение за провеждане на общо събрание на собствениците под формата на неприсъствено гласуване
Важно е да запомните, че задължително приложение към протокола от общото събрание е регистърът за връчване на съобщения до собствениците на помещенията за провеждане на общото събрание. Изключение е случаят, когато решението на общото събрание предвижда, че съобщението за общото събрание се поставя в помещението на тази къща, определено с такова решение и достъпно за всички собственици на помещения в тази къща (клауза в), клауза 19 от Изискванията за съставяне на протоколи от общите събрания на собствениците на помещения към жилищни сгради, одобрени със Заповед на Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация от 25 декември 2015 г. № 937 / pr).
5
Образец на регистър за връчване на съобщения до собствениците на помещения за провеждане на общо събрание
Можете да изпратите информационно писмо до собствениците едновременно със съобщението с обяснения по съществото на предстоящия вот. Важно е да се съобщи на всички, че Съветът на MKD е обект на обществен жилищен контрол (част 8 от член 20 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Това информационно писмо може да бъде публикувано на място, достъпно за всички собственици на жилища (например табло за обяви).
Стъпка 5. Провеждане на общо събрание
Както бе споменато по-горе, личното гласуване дава възможност за дискусия лице в лице и вземане на решения по точки от дневния ред, както и възможност за прехвърляне на решенията на собствениците в определения срок до мястото или адреса, посочени в известието на общия среща (част 3 от чл. 47 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Последователността на тези стъпки не е законово дефинирана (съответно стъпки 4.1 и 4.2 могат да бъдат разменени). Практиката показва, че често се отдава предпочитание на опцията, когато гласуването на задочно започва след лично гласуване. В същото време е ясно колко собственици са гласували лично и колко гласа не са достатъчни за достигане на кворум, можете да получите оперативна картина с всяко входящо решение.
Независимо коя комбинация е определена от инициаторите на общото събрание, ще трябва да се проведат както лично обсъждане, така и неприсъствено гласуване.
Тъй като се сумират гласовете „на пълен работен ден“ и „отсъстващи“, кворумът се определя не за всяка от частите поотделно, а еднократно – при окончателното преброяване на гласовете при изпълнение на протокола.
Броят на гласовете, които всеки собственик на помещение в жилищна сграда има на общо събрание, е пропорционален на неговия дял в общата собственост върху обща собственост в тази къща (част 6 от член 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Гласуването по дневния ред на общото събрание, проведено под формата на лично и неприсъствено гласуване, се извършва чрез писмени решения на собствениците по въпросите, поставени на гласуване (част 4.1 от член 48 от Жилищния кодекс на Русия). Федерация).
Собственикът може да гласува на общото събрание както лично, така и чрез свой представител (част 1 от член 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Пълномощното за гласуване трябва да съдържа информация за представлявания собственик на помещението и неговия представител (име или длъжност, място на пребиваване или местоположение, паспортни данни) и трябва да бъде съставено в съответствие с изискванията на клаузи 3 и 4 на чл. . 185 от Гражданския кодекс на Руската федерация или нотариално заверено (част 2 от член 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Важно е да запомните, че пълномощно, което не посочва датата на неговото изпълнение, е невалидно (параграф 2, част 1, член 186 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Стъпка 5.1. Провеждане на частта лице в лице на общото събрание
В деня на срещата членовете на инициативната група се срещат с останалите собственици на помещенията на определеното място и в уговореното време.
Обсъждат се точките от дневния ред. Собствениците вземат решения чрез гласуване в предварително получени формуляри за решения.
Стъпка 5.2. Провеждане на неприсъствено гласуване (вземане на решения на собствениците)
Отсъстващото гласуване предполага преместване в рамките на определения срок до мястото или адреса, посочени в известието за общото събрание, писмени решения на собствениците (част 3 от член 47 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Стъпка 6. Регистрация на резултатите от общото събрание
Преброителната комисия обработва получените решения и в края на определения срок изчислява резултатите от гласуването.
Общото събрание е компетентно (има кворум), ако в него са взели участие собствениците на помещенията или техни представители, които имат повече от 50% от гласовете от общия брой гласове (чл. 45, част 3 от Жилищния кодекс). на Руската федерация).
Когато гласуването се извършва с писмени решения на собствениците по въпроси, поставени на гласуване, гласовете се броят по въпроси, по които е оставена само една от възможните опции за гласуване от участващия в гласуването собственик. Решенията, съставени в нарушение на това изискване, се признават за невалидни и гласовете по съдържащите се в тях въпроси не се зачитат. Ако решението на собственика по поставените на гласуване въпроси съдържа няколко въпроса, поставени на гласуване, неспазването на това изискване по отношение на един или повече въпроси не води до признаване на посоченото решение за недействително като цяло (част 6 от член 48 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
По тези точки от дневния ред, предложени в тази инструкция, решението се счита за прието, ако мнозинство от общия брой гласове, участващи в общото събрание, са гласували за него (член 44, част 1, член 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Решенията на общото събрание на собствениците се съставят под формата на протокол (част 1 от член 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Изискванията за изпълнение на протоколите се определят със заповед на Министерството на строителството и жилищно-комуналните услуги на Руската федерация от 25 декември 2015 г. № 937 / pr (Приложение № 1). В него се описва подробно как се съставят всички задължителни детайли на протокола, които включват:
а) името на документа;
б) дата и регистрационен номер на протокола от общото събрание;
в) датата и мястото на общото събрание;
г) заглавие на съдържателната част на протокола от общото събрание;
д) съдържанието на протокола от общото събрание;
е) място (адрес) на съхранение на протоколи от общи събрания и решения на собственици на помещения в жилищна сграда по въпроси, поставени на гласуване;
ж) приложения към протокола от общото събрание (ако са посочени в съдържанието на протокола от общото събрание);
з) подпис.
6
Образец на протокол от общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. проведено под формата на задочно гласуване
Стъпка 7. Отчитане на резултатите от общото събрание и публикуване в системата на ГИС ЖК
Приетите от общото събрание решения, както и резултатите от гласуването, се довеждат до знанието на собствениците на помещенията от собственика, по чиято инициатива е свикано такова събрание, чрез поставяне на подходящо съобщение за това в помещението на с. тази къща, определена с решение на общото събрание и достъпна за всички собственици на помещенията. Това трябва да стане не по-късно от десет дни от датата на приемане на тези решения (част 3 от член 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Решенията и протоколите от общото събрание на собствениците вече са официални документи като документи, удостоверяващи фактите, пораждащи правни последици под формата на налагане на задължения на собствениците на помещения в жилищна сграда по отношение на обща собственост в тази сграда, променящи обхвата на права и задължения или освобождаване на тези собственици от задължения .
7
Примерно уведомление (съобщение) за взети решения от общото събрание на собствениците на помещения и резултати от гласуване
Стъпка 8. Съхранение на документи
Протоколите от общите събрания на собствениците на помещения в жилищна сграда и решенията на тези собственици по въпроси, поставени на гласуване, се съхраняват на мястото или на адреса, определен с решението на това събрание (клауза 4, член 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Стъпка 9. Прехвърляне на копия от решения и протоколи от общото събрание в Наказателния кодекс
Инициаторът на общото събрание не по-късно от десет дни след провеждането му е длъжен да предаде копия от решенията и протоколите от общото събрание на управляващото дружество (част 1 от член 46 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Доста трудно е да се създадат благоприятни условия за доверителни взаимоотношения между клиенти и управленски структури, когато няма междинна организация, която да споделя интересите и на двете страни. Такава връзка е CMD (съвет на жилищна сграда). Председателят на Съвета на МКД решава наболели въпроси и насочва работата на държавните жилищни структури.
Всяка жилищна сграда трябва да има свой собствен съвет на MKD. Може да няма съвет само когато вече съществува жилищна или потребителска кооперация, както и съдружие. В случай, че наемателите не са създали съвет и не са избрали председателя на съвета на МКД, управляващото дружество е длъжно да организира OSS (общо събрание на собствениците) в тримесечен срок. Основният проблем на OSS ще бъде липсата на съвет на MKD, основна задачае решението на този проблем.
Според тези закони Руска федерациявсяка жилищна сграда трябва да придобие съвет и председател на съвета на MKD (в случай, когато сградата не е под настойничеството на HOA или друга организация, която изпълнява същите функции).
Каква е ползата от такъв управителен орган? Без съмнение той защитава правата и желанията на обитателите на сградата. Задълженията на председателя на съвета на МКД са: проверка на правилното изпълнение на работата от управляващото дружество (УК), организиране на реда и ремонт на общи жилищни помещения, оценка на задълженията на дружеството към собствениците.
Оказва се, че съветът на МКД трябва да следи за съответствието на Наказателния кодекс с двустранните актове, както и да оценява степента на удовлетвореност на жителите от свършената работа.
Изборът на председател на съвета на МКД се състои в избор на един от неговите членове. Това се случва на организирана среща на наемателите.
Подробен алгоритъм: как да създадете съвет у дома и примерно пълномощно за председателя можете да намерите в нашата статия.
Общото събрание на собствениците се провежда в следния ред:
- Съветът на МКД поставя задачата да решава проблемите със създаването на организирано самоуправление. Възможно е да се започне решаването на този въпрос само когато съветът събере 50% или повече от членовете си (т.е. собственици на помещения над 16 години).
- Такава среща (както и изборът на председател на съвета на MKD) може да бъде организирана както от група жители, така и от индивидуален собственик (според жилищното законодателство на Руската федерация).
- Насрочената дата, както и часът за организиране на общо събрание на собствениците на жилищна сграда, трябва да бъдат известни на всички собственици най-малко една седмица преди събранието.
- Председател на съвета на МКД, както и негов секретар, може да бъде всеки собственик или жител на жилищна сграда, избран чрез гласуване на общо събрание (тук си струва да се отбележи, че ако председателят на съвета на МКД не е собственик, изборната процедура, както и правомощията му остават непроменени).
- Заключителните актове на събитието се удостоверяват както от секретаря, така и от председателя. Същото се отнася и за извлечението от протокола от събранието, което впоследствие се изпраща на държавните жилищни органи, както и на управляващата организация. Разглеждането на извлечение може да отнеме до тридесет дни от датата на предаване на документа на ръководителя на администрацията. След процедурата по разглеждане на извлечението той изпраща заверен акт (удостоверение), потвърждаващ длъжността председател на председателя на съвета на МКД.
- Законодателството установява, че повече от половината от участниците в общото събрание трябва да гласуват за кандидата за председател на съвета на МКД. Едва тогава кандидатът придобива позицията.
Съгласно законодателството на Руската федерация, преизбирането на длъжността председател се извършва веднъж на всеки 2 години (съветът може самостоятелно да определи честотата на процедурата за преизбиране). Правата и задълженията на председателя на съвета на МКД губят законна сила преди избраната дата по две причини:
- ако самият председател изрази желание да напусне тази длъжност;
- ако повече от ¼ от общия брой участници в събранието гласуват за оставката му.
Заключението за оставката на председателя на съвета на МКД, преизбирането му, както и организацията на съвета на жилищната сграда, приети на общото събрание, жителите на къщата са длъжни да прехвърлят към управляващо дружество (или изпълнител), с което си сътрудничат.
Основните правомощия на председателя на съвета на къщата
- Докладване на жителите на къщата на работните планове, посочени в Наказателния кодекс.
- Удостоверяване на актове за поддържане на реда от страна на жителите, както и от страна на управляващата организация (УО) (подписване на актове за работа, извършени от председателя на съвета на МКД).
- Разработване с жителите на къщата на фиксирани периодични плащания за поддържане на реда и за ремонтни дейности на общи помещения. Определяне на срокове и сключване на договори за извършване на задължителни ремонтни дейности.
- Съвместно с общото събрание на наемателите решаване на проблеми, свързани с недоволството на отделни собственици по отношение на извършения ремонт, ако в договора с управляващото дружество не е уредена работа.
- Поддържане на доверителни отношения между наематели на жилищна сграда с управляваща организация.
- Контрол върху установяването на взаимоотношения между УО и проверяващите структури (по договор с управляващото дружество).
- Създаване (съвместно с УО) на отчетен план за сключения акт. Тази процедура трябва да се извършва ежегодно. Освен това председателят на съвета на MKD трябва да следи за правилното изпълнение от управляващата организация на всички условия, свързани с предоставянето на тази или онази информация до жителите на къщата.
- Подписване на документи за предоставяните услуги с УО (тоест изпълнителя).
- Възстановяване на средства от недобросъвестни собственици, които имат дългови задължения към жилищно-комунални услуги.
- Запознаване на наемателите на къщата с предложения договор с управляващата организация. Председателят на Съвета на МКД трябва да се увери, че всички наематели са съгласни с условията на това споразумение с Наказателния кодекс.
- Съвместно решение с общото събрание относно избора на конкретен УО (или изпълнител), който може да осигури високо нивообслужване.
Допълнителни правомощия. Жителите на къщата имат право да ги дарят с председателя на съвета на MKD, като подпишат подходящо споразумение с управляващата организация, държавни агенции или фирма изпълнител. Освен това, в съответствие с член 185 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за председателя на борда на MKD може да бъде издаден документ за доверие. Пълномощното се подписва само от председателя, но съдържа всички собственици, които са се съгласили с тази процедура.
- Права на управляващото дружество и отговорност за нарушения
В случай, че не са подписани споразумения с УО, председателят на съвета на МКД действа пред ТСЖ като упълномощено лице, чиято дейност се контролира от Кодекса на труда на Руската федерация.
Понякога договорът възлага някои права за организиране на дейности в жилищна сграда на HOA. За да може да се подпише трудов договор, упълномощен за длъжността председател, трябва да бъде включен в базата данни на Единния регистър на юридическите лица. В този случай председателят на съвета на МКД има следните възможности: съгласувано с общото събрание на жителите да избере работниците, които ще извършват ремонта; по време на настъпване на различни злополуки, да бъдете в чужди жилищни помещения (изключително с разрешение на собственика на това помещение).
В допълнение към горното, правата и задълженията на председателя на съвета на МКД могат да включват закупуване на инструменти за ремонтни дейности, както и извършване на фиксирани плащания от собствениците. Освен това председателят на съвета на MKD може да избере фирма-изпълнител, да предостави на жителите на къщата актове с одобрения формуляр, да включи собствениците на помещенията в съдебни производства относно укриване на задълженията им, както и други нарушения. Длъжностното лице не може да изразходва средства за работа, която не е договорена с всички собственици на помещенията. Пребиваването на територията на чужд имот без разрешение на собственика на помещението се счита за престъпление.
- Представлява наемателите на сградата в съдебни производства (със съответното пълномощно), свързани с поддръжката на сградата, както и предоставяната услуга от УО.
- Следи за правилното изпълнение на всички задължения по Наказателния кодекс, както и одобрява всички документи за доставка на ремонтираните помещения.
- Справете се с всички неотложни въпроси, възложени му за разглеждане от OSS.
- Подпишете акта за управление. Съгласието на наемателите по този въпрос трябва да бъде изразено с доверителен документ или писмено решение на съвета.
- Да запознае всички наематели с договора между съвета и управляващата организация.
- Директно провеждане на диалог с управляващото дружество за поддръжка на сградата, коригиране на условията на договора, ако те не отговарят на жителите на жилищната сграда.
Председателят на УС на МКД контролира работата на общото събрание, а също така докладва на УС за собствената си дейност.
- Протокол от общото събрание на собствениците: как се издава според новите изисквания
Защо може да е необходимо пълномощно на председателя на УС на МКД
Председателят на съвета на МКД не изпълнява задълженията на управляващото дружество, той изпълнява работата си като официален представител на съвета на жилищната сграда, а също така контролира решенията на общото събрание и се отчита изключително на съвета на жители.
Обхватът от въпроси, които трябва да бъдат решени в съвета на наемателите, може да бъде допълнен със собствено решение. Компетентността на председателя няма такава "привилегия". Все пак председателят на съвета на МКД може да поеме някои допълнителни правомощия, ако те са залегнали в пълномощно, съгласувано с всички жители.
Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация, при липса на такъв акт на доверие (пълномощно), председателят няма право да поема допълнителни правомощия. Той може само да решава въпроси, установени от закона: участие в изпълнението на споразумение с Наказателния кодекс, запознаване на всички собственици с това споразумение, разрешаване на ситуации, когато жителите не са съгласни с клаузите на този документ. Представлявайки интересите на наемателите на жилищна сграда, председателят на съвета на МКД провежда диалог с УО, като информира собствениците за резултатите от преговорния процес. Освен това той има право да наблюдава правилното изпълнение на цялата необходима работа, установена в договора с управляващата организация. Ако споразуменията бъдат пренебрегнати от дружеството, председателят е длъжен да изпрати документ до структурите на МСУ, който трябва да посочи всички нарушения (по въпроси на обслужването, ремонтните дейности, както и по въпросите на нелоялното предоставяне на обществени услуги).
Председателят на съвета на МКД, който има доверителен акт от собствениците на помещенията, може:
- представлява интересите на живущите в съдебни производства по въпроси, свързани с извършване на ремонтни дейности от УО, както и осигуряване на помещения с комунални услуги;
- подписва документи за доставка или приемане на предоставените услуги или ремонтни дейности в помещения за общо ползване; документи, потвърждаващи откриването на нарушения, некачествено или ненавременно изпълнение на задълженията по Наказателния кодекс; документи, потвърждаващи факта, че комуналните услуги изобщо не са предоставени (или не са предоставени изцяло);
- изготвя документи с УО или фирмата изпълнител, когато тези органи са избрани от съвета на жителите;
- заверява актове за управление на сградата пред УО.
Допълнителните правомощия на съвета на MKD, като правило, са фиксирани директно в пълномощното.
Струва си да се даде пример. 2 октомври 2013 г Съдебна властСаратовска област разгледа дело № A57-5190 / 2013 г., в което се посочва, че „председателят на съвета на MKD има право да извършва дейности в интерес на общото събрание по следните въпроси:
- да изготви споразумение за предоставяне на услуги и ремонтни работи в съответствие с решението на съвета на наемателите, да го удостовери от името на собствениците, да следи за правилното изпълнение от управляващата организация на своите задължения и условията на това споразумение. Освен това председателят на съвета на MKD има право да одобрява документи за извършване на ремонтни работи, предоставяне на комунални услуги, получаване и прехвърляне на паспорт за подготовка на сградата за използване през студения сезон, както и актове на проверка на жилищна сграда;
- провежда диалог с управляващото дружество по точките от документа за предоставяне на услуги и ремонт на помещения за общо ползване, до съгласието на съвета за подписване на този документ.
По какъв ред се изплаща възнаграждението на председателя на УС на МКД
Според Жилищния кодекс на Руската федерация, председателят на MKD не е получил пари до 30 юни 2015 г., тъй като този въпрос не е регламентиран от законодателството на нашата страна. След тази дата се появиха изменения в законодателството на нашата страна (съгласно Федерален закон № 176 от 29 юни 2015 г.), одобряващи изплащането на възнаграждение на председателя на MKD.
Сега Жилищният кодекс на Руската федерация определя размера и условията за изплащане на тези средства. Съгласно параграф 8.1 от член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация, съветът на наемателите има право да одобрява възнаграждението на председателя на съвета на MKD, както и на неговите участници.
Решението за възлагане трябва да включва:
- размера на изплащането на средствата на председателя на съвета на МКД;
- задължения, за които се извършва такова плащане.
Тези решения се вземат на общо събрание на наемателите. Законодателството не задължава борда да одобрява изплащането на възнаграждение. Този въпрос трябва да бъде подложен на общо гласуване, резултатите от което се определят с решението на повече от 50% от собствениците („за“ или „против“).
УО не изплаща възнаграждение на председателя на съвета на МКД, ако мнозинството от членовете на съвета гласуват "против". Всички задължения на Наказателния кодекс са установени в членове 161 и 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Този списък не съдържа задължение за плащане на пари на председателя на УС на МКД.
Управляващото дружество трябва да вземе решение за организиране на общо събрание на наемателите, както и да следи за правилното изпълнение на задълженията си към собствениците. А това означава, че може изобщо да няма награда. Законодателството установява, че Наказателният кодекс по определени причини има право да не изплаща възнаграждение на председателя на УС на МКД, в случай че преговорите не стигнат до решение относно условията на договора, което да удовлетворява и двете страни.
Ако общото събрание одобри изплащането на възнаграждение, собствениците трябва да отразят в документа следното:
- размера на плащанията към управляващото дружество за предоставяне на услуги на жители за организация и изплащане на възнаграждение на председателя на съвета на МКД;
- организацията и датите на докладване от управляващото дружество на жителите на жилищната сграда за сумата, предоставена на съвета (съгласно член 1008 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
- размера на плащанията на отделни членове на съвета или изключително на председателя на съвета на МКД;
- условия за изплащане на възнаграждението;
- списък на членовете на съвета, декларирани за изплащане на това възнаграждение;
- условията на плащанията, възложени на съвета на жилищната сграда. Сумата може да бъде посочена в конкретен платежен акт или в документ за общи плащания, посочващ името на плащането;
- предоставяне на правомощия на управляващото дружество, което в интерес на резидентите следва да изплаща това възнаграждение, процедурата за изчисляване на което се установява директно на общото събрание на собствениците.
Управляващото дружество по правило е посредническа организация, стояща между наемателите на жилищна сграда и съвета на собствениците. Законът не предвижда посочване в договора на конкретен размер на възнаграждението на председателя на съвета на МКД, но жителите все още са длъжни да го плащат на управляващата организация.
За да се избегне недоволството от страна на ревизионните комисии, които контролират процедурата за данъчно облагане, е необходимо в договора да се фиксира размера на възнаграждението, прехвърлено от Наказателния кодекс. Освен това, според одобрението на Съвета на собствениците, Наказателният кодекс е длъжен да им докладва за изразходването на натрупаната сума пари.
Управляващото дружество трябва да плаща определени данъци и застрахователни плащания(в случая, когато е посредник между наемателите, съвета и председателя на съвета на МКД).
- Данък върху доходите на физическите лица се начислява от съвета от внесената сума. Събранието на собствениците има право да възстанови сумата от наемателите, тъй като процесът не протича въз основа на договорен акт. Обединеното кралство не извършва това плащане.
- Не са предвидени застрахователни плащания към съвета. Управляващата организация, действаща като посредник и действаща в интерес на жителите, няма задължения към събранието и председателя на съвета на МКД.
- Данък върху дохода се начислява върху сумата, отпусната от наемателите от средства на агенцията. На пари в бройразпределени като възнаграждение, данък върху дохода не се начислява.
Как може председателят на съвета на МКД да планира дейността си?
Воденето на дейността на председателя на съвета на МКД не е лесна задача. За да се организира компетентно решаването на всички неотложни въпроси, е необходимо да се създаде списък със задълженията за това официален. Списъкът трябва да се преглежда всеки месец. Председателят на съвета на МКД ежемесечно да следи за изпълнението на работата по почистване на околностите на сградата и входните врати. През есента е изключително важно да се извършат всички необходими работи (изолация на прозорци, входни врати и балкони (ако има такива)), така че сградата да е готова за експлоатация през зимата.
Освен това председателят на съвета на МКД всеки месец трябва да прави оценка на състоянието на покрива на сградата, мазетата, електричеството и водоснабдяването на жилищен блок. Ако забележи някакви нарушения, той трябва да състави акт със списък на всички съществуващи неизправности, както и да попълни заявление за ремонт.
Председателят на съвета на МКД трябва да оцени състоянието на инженерните системи заедно с управителя на жилищна сграда. Опитът доказва, че често председателят на борда на МКД доверява оценката на системите на мениджъра, тъй като самият той не разбира механизмите на тяхното действие. Всеки месец е необходимо да се приемат собствениците на помещенията и да се изготвят подадените от тях заявления, както и да се решават проблеми с претенциите на наемателите по различни въпроси. Председателят на съвета на МКД трябва да прегледа цялата документация, предоставена от собствениците.
Ако ситуацията налага това, председателят на съвета на МКД трябва да даде съгласието си за инсталиране и подмяна на инженерни системи, свързване на домакински уреди в помещенията (например филтри за вода, които нямат технически паспорт). По спешност председателят на съвета на МКД е длъжен да изготви документи относно съгласието за презастрояване на имота на собствениците. Тази документация се изготвя чрез специална комисия, която също трябва да провери и завери всички необходими документи. Ако по време на произшествието собствениците не се свържат с ТСЖ, председателят на съвета на МКД не носи отговорност за причинените щети. В случай, че председателят просто не е на място през работното си време, цялата отговорност е на него.
- Лицензиране на управляващи дружества: документи, преглед, контрол и заличаване
Въпрос 1. Как се удостоверяват допълнителните правомощия на председателя на съвета на MKD, които не са залегнали в Жилищния кодекс на Руската федерация?
Отговор. Всички задължения на тази длъжност са залегнали в част 8 на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Част 4.3 на част 2 на член 44 от този кодекс установява, че съветът на собствениците на жилищна сграда има право да прехвърли на председателя на съвета на MKD функциите на ръководна длъжност, които не са изброени в част 5 на член 161.1. от Жилищния кодекс на Руската федерация (тези функции не включват функциите, възложени на съвета на наемателите на жилищна сграда Къщи).
Съгласно параграф 6 на част 8 на член 161.1 от този кодекс, председателят на съвета на MKD може самостоятелно да разглежда проблемите, възложени му от съвета на жителите. Одобрението на прехвърлянето на такива правомощия се определя от клауза 4.3 от част 2 на член 44 от Жилищния кодекс на Руската федерация.
Следователно председателят на съвета на МКД, надарен с такива функции, може да поема различни въпроси на своя отговорност, като гарантира разглеждането им в протокола на съвета на жилищната сграда.
Въпрос 2. Може ли председателят на съвета на МКД да одобрява договори за поддръжка на жилищна сграда от името на живеещите в тази сграда?
Отговор. Клауза 3 от част 8 на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява, че пълномощното позволява на председателя на съвета на MKD да одобрява договори (регистрирани в части 1 и 2 на член 164 от този кодекс) от името на наемателите на помещенията, ако членовете на съвета одобрят такава процедура.
Клауза 4.3 от част 2 на член 44 от Жилищния кодекс на Руската федерация посочва, че съветът на наемателите на жилищна сграда има право да прехвърли на председателя на съвета на MKD функциите за разглеждане на въпроси, които не са предписани отчасти 5 от член 161.1 от този кодекс (този списък не включва функции, свързани с правомощията на наемателите на съвета на жилищна сграда).
Съгласно параграф 6 на част 8 на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация, председателят на съвета на MKD има право да поеме правомощията, посочени в параграф 4.3 на част 2 на член 44 от този кодекс от името на жители на жилищен блок.
Оказва се, че одобряването на договори от името на наемателите на жилищна сграда не е фиксирано от Жилищния кодекс на Руската федерация. В този случай е възможно да се състави доверителен акт (съгласно член 185 от Гражданския кодекс на Руската федерация), адресиран до председателя на съвета на MKD, който ще включва правомощията, прехвърлени му от общото събрание на собственици.
Въпрос 3. Събранието решава да назначи човек, който няма право на собственост (например баща му е собственик на жилището) в помещението на жилищна сграда, но който живее в нея от доста дълго време време, на длъжността председател на съвета на МКД. Може ли да стане председател на УС на МКД?
Отговор. Съгласно част 1 на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация, ако MKD няма HOA или сградата не е под настойничеството на друг орган със сходни правомощия, ако сградата има повече от 4 ограничени жилищни помещения , тогава съветът на наемателите трябва да избере председателя на МКД, който е пълноправен собственик на жилищната площ.
Част 6 на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация гласи, че председателят на съвета на MKD се избира от OSS.
Това означава, че лице, което не е законен собственик на жилищните помещения на жилищна сграда, не може да стане председател на съвета на МКД.
Въпрос 4. Има ли право председателят на съвета на МКД, натоварен със специфични функции в общото събрание, да подписва с управляващото дружество акт за извършена работа по общата част на къщата, ако дружеството сама определя цените на услугите ?
Отговор. Жилищният кодекс на Руската федерация установява процедурата за определяне на размера на плащането за поддръжка и ремонт на обща жилищна площ, когато съветът на наемателите на жилищна сграда не е взел решение за конкретна сума. В този случай, съгласно част 4 от член 158 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тази сума се определя от структурите на LSG. Тази сума се определя от съвета на собствениците на жилища, ако той няма сдружение на собственици на жилища или друга организация със сходни правомощия. Размерът на плащането се одобрява в съответствие с членове 45-48 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Сумата може да се променя в зависимост от условията на управляващото дружество. Размерът на плащането (съгласно параграф 7 на член 156 от този кодекс) трябва да бъде фиксиран в рамките на една година (най-малко).
Правата и задълженията на председателя на съвета на MKD са посочени в член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация.
Клауза 2 от част 5 на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация гласи, че съветът на жилищна сграда има право да внесе въпроса за размера на плащането за поддръжка и ремонт на OSS (като се вземат предвид условията на управляващата организация). В съответствие с параграф 3 на част 8 на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация, документите, включени в части 1 и 2 на член 164 от този кодекс, се одобряват от председателя на съвета на MKD чрез доверие документ. Всички условия за подписване на договори трябва да бъдат посочени директно в това пълномощно.
Това означава, че работата на председателя на съвета на МКД, относно одобряването на различни документи за управление на общите части по ставките на Наказателния кодекс, ще бъде компетентна само ако всички посочени по-горе условия са изпълнени наведнъж.
Тази тема е доста сложна. При четене на член 161.1 от Жилищния кодекс на Руската федерация се създава впечатлението, че правата и задълженията на председателя на MKD са изписани на много труден език. И ето нещото: в статията не се проследява ясен ред на посочване на правомощията за тази длъжност. Тук има преплитане на въпросите за задълженията му като ръководител на съвета и като представител от законните собственици на жилищни площи, които вече трябва да бъдат посочени в пълномощното.
Освен това изглежда, че правомощията на председателя на съвета на МКД могат да бъдат практически неограничени, ако му бъде издадено пълномощно. Ако разгледаме дейността на председателя на съвета на МКД като ръководител на този орган в жилищна сграда, тогава неговите функции са тясно свързани с функциите на самия съвет. Оказва се, че ако съветът има право да следи за изпълнението на задълженията на Наказателния кодекс, а неговият председател - да одобрява всички документи, какъв извод може да се направи? OSS следи за изпълнението, като в резултат прави извод дали задълженията са изпълнени правилно или не. И председателят на съвета на МКД одобрява документ, удостоверяващ правилното провеждане, например на ремонт, или документ, който съдържа индикация за некачествени резултати от дейността на УО.
1. Ако в жилищна сграда не е създадено сдружение на собствениците на жилища или тази сграда не се стопанисва от жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация и ако в тази сграда има повече от четири апартамента, собствениците на помещения в тази сграда сграда на общото си събрание са длъжни да изберат съвета на многоквартирните къщи измежду собствениците на помещения в тази къща. Регистрация на съвета на жилищна сграда в властите местно управлениеили други органи не се извършва.
2. В случаите, посочени в параграф 1 на този член, при условие че през календарната година решението за избор на съвет на жилищната сграда от собствениците на помещенията в нея не бъде взето или съответното решение не бъде изпълнено, местният правителството в тримесечен срок свиква общо събрание на собствениците на помещенията в жилищна сграда, дневният ред на което включва избора на съвета на жилищната сграда в тази сграда, включително на председателя на съвета на тази сграда, или създаването на сдружение на собствениците на жилища в тази сграда.
3. Съветът на жилищна сграда не може да се избира по отношение на няколко жилищни сгради.
4. Броят на членовете на съвета на жилищна сграда се определя на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. Освен ако не е установено друго с решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, броят на членовете на съвета на жилищна сграда се определя, като се вземе предвид броят на входовете, етажите, апартаментите в тази сграда.
5. Съвет на жилищната сграда:
1) осигурява изпълнението на решенията на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда;
2) внася в общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда като въпроси за обсъждане предложения за реда за ползване на обща собственост в жилищна сграда, в т.ч. поземлен имотна която се намира тази къща, относно процедурата за планиране и организиране на работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда, относно процедурата за обсъждане на проекти на споразумения, сключени от собствениците на помещения в тази къща във връзка с обща собственост в тази къща и предоставянето на комунални услуги, както и предложения по въпроси от компетентността на съвета на жилищна сграда, избрани комисии и други предложения по въпроси, приемането на решения по които не противоречи на този кодекс;
3) представя предложения на собствениците на помещения в жилищна сграда по въпросите на планирането на управлението на жилищна сграда, организацията на такова управление, поддръжката и ремонта на общо имущество в тази сграда;
4) представя на собствениците на помещения в жилищна сграда преди разглеждане на общо събрание на собствениците на помещения в тази сграда своето становище относно условията на проектодоговорите, предложени за разглеждане на това общо събрание. При избор в жилищен блок на комисия за оценка на проекти на споразумения, това заключение се представя от съвета на тази сграда заедно с такава комисия;
5) упражнява контрол върху предоставянето на услуги и (или) извършването на работа по управлението на жилищна сграда, поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда и качеството на обществените услуги, предоставяни на собственици на жилищни и нежилищни сгради помещения в жилищна сграда и ползватели на такива помещения, включително помещения, включени в общата собственост в тази къща;
6) представя за одобрение на годишното общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда отчет за извършената работа;
7) взема решения за текущ ремонт на обща собственост в жилищна сграда, в случай че общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда вземе съответно решение в съответствие с клауза 4.2 на част 2 на член 44 от този кодекс .
6. Измежду членовете на съвета на жилищна сграда на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда се избира председател на съвета на жилищна сграда.
7. Председателят на съвета на жилищна сграда ръководи текущата дейност на съвета на жилищна сграда и се отчита пред общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.
8. Председател на съвета на жилищна сграда:
1) преди приемането от общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда на решение за сключване на споразумение за управление на жилищна сграда, правото на преговори при условията на посоченото споразумение, както и в в случай на пряко управление на жилищната сграда от собствениците на помещения в тази сграда, правото да влизат в преговори при условията на договорите, посочени в части 1 и 2, членове 164 от този кодекс;
2) довежда до вниманието на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда резултатите от преговорите по въпросите, посочени в параграф 1 на тази част;
3) въз основа на пълномощно, издадено от собствениците на помещения в жилищна сграда, сключва при условията, определени в решението на общото събрание на собствениците на помещения в тази сграда, споразумение за управление на апартамент строителство или споразумения, посочени в части 1 и 2 на член 164 от този кодекс. Съгласно договор за управление на жилищна сграда всички собственици на помещения в жилищна сграда, които са предоставили на председателя на съвета на жилищна сграда правомощия, удостоверени с такива пълномощни, придобиват права и стават задължени. Собствениците на помещения в жилищна сграда имат право да изискват от управляващата организация копие от това споразумение, а в случай на пряко управление на жилищна сграда от собствениците на помещения в тази къща, копия от договори, сключени с лица, предоставящи услуги и (или) извършване на работа по поддръжката и ремонта на общо имущество в тази къща, от посочените лица;
4) упражнява контрол върху изпълнението на задълженията по сключени договори за предоставяне на услуги и (или) извършване на работа по поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда въз основа на пълномощно, издадено от собствениците на помещения в жилищна сграда, подписвайте сертификати за приемане на предоставените услуги и (или) извършените работи по поддръжка и текущ ремонт на обща собственост в жилищна сграда, актове за нарушаване на стандартите за качество или честотата на услугите и (или) извършването на работа по поддръжката и ремонта на общо имущество в жилищна сграда, действа при непредоставяне на комунални услуги или предоставяне на комунални услуги с неподходящо качество, а също така отправя жалби до органите на местното самоуправление за неизпълнение от управляващата организация на предоставените задължения за по част 2 на член 162 от този кодекс;
5) въз основа на пълномощно, издадено от собствениците на помещения в жилищна сграда, действа в съда като представител на собствениците на помещения в тази сграда в случаи, свързани с управлението на тази сграда и предоставянето на обществени услуги ;
6) взема решения по въпроси, които са отнесени за решаване до председателя на съвета на жилищна сграда в съответствие с решението на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, прието в съответствие с клауза 4.3 от част 2 на чл. 44 от този кодекс.
8.1. Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда има право да вземе решение за изплащане на възнаграждение на членовете на съвета на жилищна сграда, включително на председателя на съвета на жилищна сграда. Такова решение трябва да съдържа условията и реда за изплащане на посоченото възнаграждение, както и реда за определяне на неговия размер.
9. Съветът на жилищна сграда е валиден до преизбиране на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда или при вземане на решение за създаване на сдружение на собствениците на жилища преди избора на УС на сдружението на собствениците на жилища.
10. Съветът на жилищна сграда подлежи на преизбиране на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда на всеки две години, освен ако с решение на общото събрание на собствениците на помещения в тази сграда не е установен различен срок. . Ако общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда не вземе решение за преизбиране на съвета на жилищната сграда в определения срок, правомощията на съвета на жилищната сграда се продължават за същия срок. При неправилно изпълнение на задълженията си съветът на жилищна сграда може да бъде преизбран предсрочно от общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда.
(вижте текста в предишното издание)
11. За изготвяне на предложения по определени въпроси, свързани с управлението на жилищна сграда, могат да се избират комисии от собственици на помещения в тази сграда, които са колегиални съвещателни органи за управление на жилищна сграда.
12. Комисии на собственици на помещения в жилищна сграда се избират по решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда или по решение на съвета на жилищна сграда.
13. Общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда може да вземе решение за използване на система или друга информационна система, като се вземат предвид функциите на тези системи в дейността на съвета на жилищна сграда, председателят на съвета на жилищна сграда. жилищна сграда, комисии на собственици на помещения в жилищна сграда, ако са избрани, както и при определяне на лица, които от името на собствениците на помещения в жилищна сграда са упълномощени да осигуряват дейността на посочения съвет, председател , и комисионни.
