Икономическата ситуация в страната не дава поводи за оптимизъм, което се отразява и на състоянието на руския пазар на недвижими имоти. Ако в навечерието на кризата руснаците бързаха да инвестират в жилища, днес мнозина мислят за осъществимостта на такава стъпка и за перспективите на пазара на недвижими имоти през 2016 г. В статията ще анализираме тенденциите на първичния и вторичния пазар на жилища, както и ще проучим динамиката на цените през 2015-2016 г.
Какво ни очаква?
Експертите отбелязват, че в момента този сегмент от пазара е в състояние на стагнация, а цената на жилищата остава почти непроменена през последната година. доведе до ограничаване на ипотечното кредитиране и високо нивоинфлация - до намаляване на потребителското търсене. Хората все повече мислят за това как да оцелеят до следващата си заплата, вместо да купуват жилище.
Търсенето се поддържа от купувачи, които имат спестявания и искат да ги инвестират в нещо „надеждно и вечно“. Статистиката се генерира и от хора, които се отърват от скъпи жилища, за да купят веднага по-прости имоти. Скоро обаче пазарът ще се преформатира и реалната ситуация ще стане ясна. През 2016 г. можем да прогнозираме още по-голям спад в търсенето на жилища, но трябва да се отбележи, че цените няма да паднат, а в Москва и Санкт Петербург, които стоят отделно, те дори ще се повишат.
В регионите официалните показатели за жилищните разходи ще се повишат с 3%, но като се вземе предвид инфлацията, реалното ниво ще намалее със същите 3%. В столиците ситуацията е различна, защото са повече богати хора, а нивото на доходите е много по-високо от това в страната. В същото време в Москва и Санкт Петербург инфраструктурата се развива активно и условията на живот се подобряват, което спомага за поддържане на търсенето и повишаване на цените.
Анализаторите отбелязват, че ако през първото тримесечие на 2014 г. цената на квадратен метър в Москва е била 4970 щатски долара, през 2015 г. – 5090 зелени пари, то през 2016 г. тази цифра ще нарасне до 5680 долара за кв.м. метър. Оказва се, че цената на жилищата от икономична класа ще се повиши с около 14% и северна столицас 15%-20%. Това се обяснява и с факта, че инвеститорите не бързат да продават жилищна площ, докато ситуацията в страната не се стабилизира.
Като цяло прогнозата не предвижда сериозен спад на цените на имотите. Дори и в някои региони да падне малко, скоро ще се върне на позициите си. Рецесиите в икономиката, според анализаторите, не са толкова сериозни, че да засегнат драстично жилищния пазар.
Подобни тенденции се наблюдават и в сегмента на бизнес имотите. Индикаторите ще растат само в Москва и Санкт Петербург, а самото увеличение няма да е толкова забележимо, то ще бъде около 5%. Търговските площи ще се повишат в цената в рамките на 8%, което веднага ще се отрази на цената на наема. Според експерти наемните цени през първата половина на 2016 г. ще достигнат $650 на квадратен метър (в момента $606). Най-вече наемът ще се повиши в Градинския пръстен, а цената на офис пространството в Москва ще остане на нивото от 2015 г.
Какви фактори формират търсенето?
Икономическите фактори оказват най-голямо влияние върху динамиката на цените. Както вече казахме, в резултат на кризата доходите на населението намаляха, а на фона на намаляване на търсенето цените на недвижимите имоти падат и тази тенденция ще продължи и през 2016 г. Ако по-рано правителството обещаваше, че растежът на БВП ще се възстанови в края на 2015 г., сега те говорят за началото на 2016 г. Министерството на икономическото развитие прогнозира, че общият спад на икономиката ще достигне 3,9%, докато доходите на домакинствата ще намалеят с 3,4% тази година. В същото време, банките съкратени почти всички налични ипотечни програмии затегнати изисквания към кредитополучателите. През 2015 г. Централната банка очаква спад в обема на ипотечните кредити с 40%.
Руснаците обмислят да инвестират в жилища, поради което миналата зима имаше скок в продажбите, но след като всички, които искаха да вложат парите си сигурно, пазарът започна да се забавя и търсенето спадна. В същото време динамиката на цените на имотите показва, че не трябва да се очаква сериозен спад. Разработчиците предпочитат да изчакат, докато икономическата ситуация се стабилизира и пазарът започне да се възстановява.
Някои експерти се придържат към най-песимистичния сценарий, който включва срив на жилищния пазар. Но за да се случи това, трябва да се случат събития, които водят до системни проблеми, например спад до 30 долара за барел или сериозно затягане на санкциите срещу Русия. Но вероятността от такава прогноза е практически нулева.
Перспективи за района на Москва
В Москва и Московска област цената на жилищата достигна своето „дъно“, но традиционното увеличение на търсенето се очаква до края на годината. Програмата за ипотечни субсидии в района на Москва ще бъде добър стимул за тези, които желаят да закупят недвижим имот. Днес най-ефективното търсене се наблюдава в района на Москва, тук се сключват 6000-8000 договора за споделено строителство на месец.
Строители предупреждават, че през 2016 г. няма да има намаление на цените на първичните жилища. Още днес, според асоциацията на разработчиците на Московска област, цената на строителството в Московска област достига 62 600 рубли на квадратен метър, а продажната цена е 70 000 рубли. Някои експерти прогнозират 15% спад на стойността, но при тази икономическа ситуация това е малко вероятно.
През 2015 г. цената на вторичното жилище намаля в района на Москва, а през 2016 г. спадът може да продължи. На вторичния пазар показателите до голяма степен зависят от настроението на купувачите. В резултат цените на недвижимите имоти са паднали с 2,6% в рубли и 18,6% в щатски долари.
Интересното е, че от 2005 г. ставките са се увеличили четири пъти (от 47 500 рубли на квадратен метър до 190 000), а в долари увеличението е 69,4%. Недвижимите имоти поевтиняха, но скоро се върнаха на позициите си. Сега понижаването на нивото е причинено от ниското търсене и неплатежоспособността на руснаците поради ситуацията в икономиката. Ако през март 2015 г. средната цена на квадратен метър в Русия беше 66 800 рубли, то през лятото тя падна до 63 900 рубли, а до края на годината вторичните имоти в Москва може да поевтинеят с 10%-20% през рубли. Освен това правителството не планира допълнително субсидиране на ипотечните кредити за вторични жилища, така че търсенето вероятно ще спадне с още 10%-15%.
Някои експерти прогнозират, че цените на недвижимите имоти ще се повишат с 15%-20% през 2016 г. поради по-голямото търсене. Днес обаче е невъзможно да се отговори категорично на въпроса дали жилищата ще поевтинеят или ще поскъпнат. Пазарът на нови сгради е белязан от формирането на рекордно предлагане. Обемът на многоетажните жилища извън Московския околовръстен път надхвърля 4 000 000 квадратни метра, а общо около 5 800 000 квадратни метра се продават на първичния пазар на Москва и Московска област, с изключение на центъра на столицата. метра.
До какво ще доведат законодателните промени?
Ако сте чули последна новина, тогава знаете, че от 2016 г. влизат в сила нови промени в законодателството, ограничаващи възможността на гражданите директно да сключват договори за дялово участие в строителството и предназначени да променят напълно съществуващата схема до 2020 г. През следващите години финансирането на строителството ще става чрез специална сметка и под банкова гаранция.
Новата схема се въвежда с цел защита на купувачите от недобросъвестни предприемачи, но експертите смятат, че това ще доведе до увеличение на цените на готовите жилища от новата година. А очакванията за промени в законодателството ще предизвикат скок в търсенето на нови проекти в края на 2015 г. Разработчиците все още не знаят как реформите ще се отразят на цената на проектите, но са съгласни, че включването на банките в процеса ще доведе до намаляване на обема на строителството и увеличаване на цената на апартаментите.
Какво избират руснаците?
През лятото ръководителят на Банката на Русия Елвира Набиулина отбеляза, че дъното на руската икономика все още не е преминало и министърът икономическо развитиеАлексей Улюкаев каза, че навлизаме в нова реалност, в която таванът на потенциалния растеж ще бъде по-нисък от средния за света и няма да надвишава 2%-3%.
Един от основните фактори на „новата реалност“ е липсата на западни инвестиции, поради което цените на московските недвижими имоти се повишиха до днешното ниво. Санкциите и спадът на цените на петрола доведоха до факта, че източникът на финансиране пресъхна и бившите партньори не бързаха да се върнат (същото и с петрола). Оказва се, че докато не се появят нови източници на инвестиции, търсенето на жилища няма да се възстанови.
На вторичния пазар на жилища в Москва и Московска област обемът на предлагането се е увеличил с 50%, а търсенето е намаляло три пъти. Поради факта, че държавата спря да субсидира вторичното жилище, броят на сделките на първичния пазар се увеличи. Дори онези, които планираха да купят апартамент на вторичния пазар, промениха решението си. В същото време ръстът на предлагането ще продължи и през 2016 г., като огромният обем инвестиционни апартаменти, в които гражданите активно инвестираха спестяванията си през последната година, може да се превърне в прекомерна тежест за тях поради въвеждането на пазарен данък и покачването на цените на комуналните услуги.
Преди тези проблеми можеха да бъдат решени чрез отдаване под наем на жилища, но сега този пазар също е претъпкан и предлагането надвишава търсенето. Цената на наема пада, така че рентабилността на бизнеса е намаляла от 5% -6% на 3% -4%. Кризата засегна особено луксозните жилища; богатите чужденци активно напускат страната, а руснаците се преместват в по-прости места. В Русия все повече се усещат „куфарните настроения“, които засягат най-вече младото и перспективно население с добри доходи. Вероятно скоро пазарът ще се запълни не само с нова порция инвестиционни имоти, но и с апартаменти за хора, пътуващи в чужбина.
Структурата на офертите на първичния пазар през 2015 г. започна да се променя. Ако по-рано жилищата от бизнес класа бяха активно построени, сега икономичният сегмент заема първо място. Дори в бизнес класа разработчиците се опитват да намалят цената на проектите чрез намаляване на площта на апартаментите, отстъпки и продажби на нулевия етап на строителство. В резултат на това първичните жилища изглеждат много по-привлекателни от вторичните по отношение на цена и качество. Можем да кажем, че по време на криза евтините недвижими имоти имат максимален потенциал добро качество, съответно цените за него ще бъдат най-стабилни, за разлика от луксозните жилища и бизнес класа. В бъдеще имотите от комфортен клас ще заемат поне 40%-50% от пазара, докато бизнес класата ще бъде намалена до 20%-30%.
Инвестирането в недвижими имоти е най-надеждният и оптимален начин за инвестиране на пари. Въпреки това последните икономически събития в Русия принуждават гражданите да се замислят дали е изгодно да купуват собствено жилище в момента. Експертите съветват първо да се анализират основните прогнози за промените в цените на недвижимите имоти и след това да се направи избор. Така, струва ли си да си купите апартамент през 2016 г : Експертното мнение ще ви каже какво е най-добре да направите в дадена ситуация.
Основните тенденции на пазара на жилищни имоти през 2016г
Изминалата година донесе доста сътресения на жилищния пазар в Русия. Ипотека в чуждестранна валутазначително поскъпнаха поради девалвацията на местната валута. Това събитие засегна голям брой просрочени задължения към банките.
В крайна сметка повечето финансови институции поставят по-строги изисквания към своите клиенти-кредитополучатели. След това много граждани станаха по-предпазливи да инвестират в недвижими имоти. Дефинирано е няколко причини:
- Първо, всички жилищни имоти в Русия обикновено се купуват и продават в долари и това води до значително увеличение на цените на фона на поскъпване;
- Второ, мнозинството от евентуалните купувачи се опасяват, че ще се повтори ситуацията от 1998 и 2008 г., когато поради икономическа кризаПазарът на недвижими имоти се срина. Никой не може да предвиди какво ще се случи с парите утре, ако ги инвестирате в жилище днес;
- трето, използването на ипотечно кредитиране губи позицията си всяка година: банките все повече затягат изискванията и лихвен процентза жилищни кредити нараства на фона на основната лихва.
Така сега на пазара на недвижими имоти може да се отбележи следното: неблагоприятни тенденции:
- Намалено търсене на жилищни имоти;
- Намаляване на темповете на жилищно строителство спрямо миналата година;
- Увеличаване на предлагането и понижаване на цените чрез масови разпродажби на апартаменти.
Отслабването на националната валута и намаляването на търсенето на ипотечно кредитиране създават напълно очаквана ситуация в страната - стагнация на жилищния пазар.
Струва ли си да си купите апартамент през 2016 г.: експертно мнение за цената на жилищата
Въпреки факта, че страната все още не е излязла от продължителната си финансова криза, много анализатори смятат, че 2015 г. е била най-критичната година по отношение на жилищните разходи. След това очевидно признаци на увеличениеи стабилизиране на пазарната ситуация. Така че гражданите, които смятат да инвестират определена сума в недвижими имоти, трябва да го направят сега.
Прогнозата за нивото на цените на жилищата през 2016 г. е следната:
- Началото на годината - спад в продажбите на ипотечно кредитиране на първичния пазар на недвижими имоти, а на вторичния пазар ситуацията остава без промяна;
- IN главни градове(Москва, Санкт Петербург) цената на апартаментите се очаква да се увеличи с 14-15%;
- В по-малките градове цените на жилищата ще се покачат с 8-10% под влияние на текущата инфлация;
- Но в малките населени местаОчаква се цените на апартаментите да паднат с около 3-5%.
Всички тези прогнози се основават на факта, че по време на криза руснаците обикновено дават предпочитание живот в големите градове, където да си осигурят по-добре платена работа.
въпреки това значителен спад в стойността на жилищатаСпоред експерти това не трябва да се очаква през 2016 г. Сегашната криза не е благоприятна за такъв силен преврат, който например се случи през 1998 г. Въпреки девалвацията на рублата и други неблагоприятни последици от кризата, в близко бъдеще не се очаква спад в тази част от икономическата сфера.
Заключение
Така че сега знаете Струва ли си да си купите апартамент през 2016 г.: Експертното мнение показва, че жилищните разходи ще се увеличат само през новата година. Тези тенденции ще се наблюдават не само в столицата, но и в по-отдалечените от центъра райони. Въпреки това анализаторите все пак отбелязват, че подобни увеличения са временни и скоро цените на жилищата отново ще се стабилизират.
Пазарът ще трябва да се адаптира към новото ниво на ефективно търсене
Няма да е възможно да преживеем сегашната криза като предишните - липсата на значително активизиране на пазара на недвижими имоти през септември отново показа, че сегашната икономическа ситуация няма много общо с катаклизма от 2008-2009 г. Ефективното търсене е спаднало сериозно и за дълго време и пазарът ще трябва да се адаптира към това чрез по-ниски цени на жилищата, смятат специалисти от аналитичния център „Индикатори на пазара на недвижими имоти IRN.RU“.
Есента не донесе облекчение
Началото на есента на 2015 г. не доведе до съществено увеличение на търсенето: според агенциите за недвижими имоти покупателната активност през септември, с началото на новия бизнес сезон, се е увеличила само с около 10% спрямо катастрофалните летни показатели. И това въпреки поредната вълна на обезценяване на рублата през август – въпреки че в края на миналата година същият процес предизвика истинско раздвижване на пазара.
Така надеждите за бързо възстановяване на пазара на недвижими имоти по аналогия с последната криза, когато признаци на възстановяване се появиха до есента на 2009 г., бяха напразни. Този път явно не говорим за класическа криза, когато след срутването на ценовите балони икономическият растеж се възобновява доста бързо, а за нова реалност, възникнала в резултат на най-сериозния конфликт със Запада след разпадането на СССР , радикална промяна в баланса на търсенето и предлагането на стоковите пазари и съответно изчерпване на потенциала на съществуващия икономически модел, основан на растеж на потреблението.
Санкциите, наложени срещу Русия, блокираха достъпа на местни банки и компании до евтини западни заеми, чуждестранните инвеститори напуснаха фондова борса, изтичането на капитали в чужбина се увеличи; поради срива на цените на енергията във федералната хазна се образува значителна дупка, която не може да бъде запушена дори с помощта на рекордно отслабване на националната валута. Затова държавата, вместо да подкрепи икономиката, страдаща от дефицит на ликвидност, е принудена да ограничи инвестициите.
Няма признаци за значително подобряване на ситуацията в обозримо бъдеще. Правителството, противно на предишните си обещания, реши да удължи замразяването на пенсионните спестявания с още една година, което може да се превърне в източник на „дългосрочни“ пари за бизнеса. Но и с тези средства проектобюджетът за 2016 г. предполага дефицит от 3% от БВП. Цените на петрола се колебаят около 50 долара за барел и може да паднат още повече, ако търсенето от застойната китайска икономика намалее и иранският петрол навлезе на пазара. Допълнителен риск е евентуално повишаване на лихвените проценти от Фед в края на годината, което може да доведе до укрепване на долара спрямо всички останали валути и в резултат на това до намаляване на цената на деноминираните в долари ресурси. Що се отнася до санкциите на ЕС, те също ще бъдат удължени поне за следващата година, тъй като, както всички страни признават, до края на годината със сигурност няма да е възможно да се изпълнят споразуменията от Минск.
Според прогнозите на винаги оптимистичното Министерство на икономическото развитие през 2016 г. вътрешният БВП ще нарасне с 0,7%, но единствено благодарение на възстановяването на индустриалните резерви, докато потреблението и инвестициите ще продължат да намаляват. В същото време доходите на населението, от които зависи и платежоспособността на купувачите на жилища, дори през 2018 г. няма да достигнат нивото от 2014 г. Като цяло според почти всички експертни институции, както местни, така и чуждестранни, без структурни реформи руската икономика ще години наред е обречена на стагнация.
За пазара на недвижими имоти всичко това означава, че търсенето на жилища няма да се възстанови през следващите години. „Лесните пари“, които захранваха пазара от средата на 2000-те години, напуснаха Русия. За дълго време, може би десетилетия. Следователно нивото на цените, което се разви в ерата на „всеобщото изобилие“, вече не отговаря на финансовите възможности на купувачите и се нуждае от сериозна корекция. Освен това, за разлика от търсенето, предлагането на пазара на недвижими имоти в Москва и Московска област е максимално.
Минимално търсене на фона на максимално предлагане
Според компанията IRN-Consulting в момента се продават около 6 милиона квадратни метра на първичния пазар на Московска област, с изключение на елитния център на столицата. м апартаменти и апартаменти е рекорден обем на предлагане за всичките 25 години от съществуването на вътрешния пазар на недвижими имоти. (Вижте „На пазара на жилища в Москва и Московска област се формира безпрецедентен обем предлагане.“)
По-голямата част от доставките се осигуряват от териториите извън Московския околовръстен път, но сега много се строи в стара Москва. Това е уникална ситуация за столичния регион: преди Москва и Московска област винаги са били в противофаза в това отношение. Освен това, за разлика от кризата от 2008-2009 г., разработчиците сега не могат да си позволят да отложат изпълнението на проекти до по-добри времена поради промени в правилата на играта на строителния пазар: големи инвестиции в начална фазастроителство, увеличение на кадастралната стойност на земята, увеличение на наема на парцел при забавяне на строителството и др. В резултат на това, въпреки спада в търсенето, само на територията от Третия околовръстен път до Московския околовръстен път от началото на годината са стартирани 20 нови жилищни проекта, където се предлагат общо 59 сгради. Други 18 нови къщи бяха пуснати в продажба в седем проекта, стартирани през предходни години. (Вижте „Нови сгради в Москва през третото тримесечие на 2015 г.: средната цена на метър падна с 8,5%.“)
Увеличава се и предлагането на апартаменти на вторичния пазар, като в момента е с 30-50% над средностатистическото. Главно поради недостига на купувачи, които се плашат от цени, които са неадекватни дори в сравнение с първичния пазар - разрушен апартамент на вторичния пазар може да бъде милиони рубли по-скъп от висококачествена нова сграда с по-големи кадри, разположена в същата област. Ситуацията се утежнява от липсата на достъпни ипотечни кредити, тъй като субсидираната от държавата програма важи само за първичния пазар.
Има резерви за увеличаване на предлагането на вторични жилища, и то значителни. Значително увеличение на разходите за поддръжка на апартаменти поради въвеждането на модернизиран данък върху имотите и увеличената миграция от Русия може да стимулира навлизането на пазара на значителен обем инвестиционни апартаменти, които богатите граждани купуваха в огромни количества по време на ерата на нарастване на недвижимите имоти цени.
За разлика от предлагането, търсенето на жилища е минимално, намалявайки с 10-60% спрямо миналата година, в зависимост от региона и сегмента. Като цяло ситуацията с търсенето на пазара на нови сгради е по-добра, отколкото на вторичния пазар поради преференциалните ипотеки и по-адекватната ценова политика на предприемачите в сравнение с частните продавачи. Ако например в Москва броят на споразуменията за дялово участие в жилищното строителство, регистрирани от Rosreestr, е намалял с 10-15% в сравнение с 2014 г., то във вторичното строителство през август спадът надхвърля 40%.
Пазарът гледа надолу
Нивото на цените на жилищата, което се формира по време на „лесните пари“, беше твърде далеч от масовото ефективно търсене. През последните години дори граждани с добри заплати можеха да си купят апартамент само ако имаха значителни спестявания. Старите спестявания обаче бяха до голяма степен изчерпани по време на две вълни на бурно търсене през 2014 г., а нови няма да се появят скоро - дори правителството не очаква възстановяване на доходите на домакинствата през следващите години.
Разбира се, все още ще има много богати хора в Русия, които могат да си позволят да си купят апартамент. Проблемът е, че такива граждани не се нуждаят от жилища - те вече са успели да закупят недвижими имоти не само за себе си и всички свои роднини, но и като резерв за черни дни. И огромното мнозинство от тези, които наистина се нуждаят от подобряване на условията на живот, не могат дори да мечтаят за това дълго време. Съответно, за да се осигури нормално ниво на продажби, цените трябва да намалеят значително, за да могат апартаментите да бъдат закупени от тези, които са били откъснати от пазара в продължение на много години.
Явно през следващите месеци обявените цени постепенно ще се доближат до реалните, с отстъпки и пазарлъци, които са с около 10-15% по-ниски от формалните. През 2016 г. спадът в цените на жилищата вероятно ще продължи и до края на 2016 г. цените може да загубят още 15% в рубли.
На първичния пазар намалението на средните цени ще настъпи поради пускането на нови, по-достъпни проекти и много бавно увеличение на цената на жилищата с увеличаване на степента на завършеност на къщата. Отстъпките също ще останат. Броят на офертите, адекватни на търсенето, ще расте на вторичния пазар, тъй като все повече и повече продавачи започват да разбират, че все още няма да е възможно да продадат апартамент на цени преди кризата (вижте „Продавачите започват да намаляват отстъпките - заедно с апартамента цени“).
Очевидно от всички сегменти на пазара на градски жилища бизнес класата ще пострада най-много. В този сегмент разликата между ценовото ниво и възможностите на повечето купувачи е значително по-голяма, отколкото в икономичните и комфортните класове. И това не са луксозни имоти, за чиито купувачи цените понякога не са от основно значение. В допълнение, именно в сегмента на бизнес класата, който се развива активно в Москва през предходните години, е концентриран огромен обем предлагане на жилища, включително инвестиционни жилища.
На крайградския пазар цените на имотите, предназначени за постоянно пребиваване и разположени близо до Москва - тоест тези, които могат да заменят апартамент - ще повтарят главно динамиката на индекса на разходите за градско жилище. Обектите, класифицирани като „втори дом“ - дачи, вили и градски къщи, далеч от цивилизацията, парцели без договор - най-вероятно ще паднат в цената значително повече. Освен това може да се окаже, че предлага с лошо транспортна достъпност, без инфраструктура и др. Като цяло ще бъде невъзможно да се продаде на разумна цена.
Що се отнася до търговските имоти, по време на криза ситуацията там винаги е по-лоша, отколкото на жилищния пазар, тъй като търговските имоти, за разлика от покрива над главата, не са жизнена необходимост. Най-тревожна е ситуацията в офис сегмента, където кризата на свръхпроизводството се припокрива с общоикономическата. Според Cushman & Wakefield приблизително 2 милиона квадратни метра са били празни в Москва през септември. м офиси клас B, или 14% от общия обем на такива помещения, и 1 млн. кв. м офиси клас А – това е 31% от предлагането. Наемните цени падат както в рубли, така и в долари - през първата половина на 2015 г. офисите в Москва са паднали с 22,4%, поставяйки световен рекорд по този показател. Така че най-вероятно пазарът на офиси в крайна сметка ще бъде основната жертва на кризата.
Между другото, стартирахме канал в Telegram, където публикуваме най-интересните новини за недвижими имоти и технологии за недвижими имоти. Ако искате да бъдете един от първите, които четат тези материали, тогава се абонирайте: t.me/ners_news.
Абонирайте се за актуализации
До края на четвъртото тримесечие на 2015 г. четири от пет апартамента на вторичния пазар са продадени на намалени цени. Сделките с недвижими имоти се извършват с отстъпка до 7%. Не много висококачествените жилища се продават с отстъпка до 15-20%, съобщава порталът RBC-Real Estate. Всички области на Москва показаха спад в цените на недвижимите имоти.
Цената на апартамент в Москва остава средно 174 336 рубли на квадратен метър. Скъпите варианти за жилища са в тухлени, монолитни къщи, а евтините са в пететажни сгради.
Среден ценови диапазон на вторичния пазар за най-обещаващите райони на Москва:
- Централен АД. Най-гъсто застроеният квартал. Място за ново строителство почти не остава, основните насоки са реконструкция исторически сгради, реконструкция на нежилищни сгради. Тук се пресичат важни магистрали на града. Жилищата се продават на 533 311 рубли на квадратен метър.
- Западен автономен окръг. Най-комфортният за живеене квартал на града след Централен административен район. Транспортната ситуация е задоволителна, но в отдалечените райони (Солнцево, Переделкино, Внуково) няма метро. Жилищен фонд: тухлени и монолитни, панелни къщи. Жилищната площ тук ще струва 252 526 рубли на квадратен метър.
- Северозападен автономен окръг. Екологично чист район, половината от територията му е заета от зелени площи. Резервоарите на Северозападния административен окръг заемат 35% от водните площи на Москва. Транспортната връзка е удобна, има отворени редица метростанции. Пазарът на недвижими имоти е разнообразен. Цената на сделката ще бъде 195 038 рубли на квадратен метър.
- Южен автономен окръг. Продават се евтини жилища в района на Московския околовръстен път. Перспективно направление е преустройството на индустриални обекти за нови проекти. Транспортни възлисе считат за неудобни и натоварени. Средната цена на жилищата е 175 385 рубли на квадратен метър.
- Югоизточен автономен окръг. Продавачите предлагат най-икономичните възможности за закупуване на недвижими имоти в града. Повечето от новите проекти се изграждат извън Московския околовръстен път. 35% от територията е заета от индустриални зони. Жилищата тук се продават за 165 056 рубли на квадратен метър.
Статистиката за средната цена на апартаментите в Москва е съставена въз основа на данните, предоставени в онлайн каталога Naydidom.
Мнения и прогнози на анализатори за 2016 г
Поради нестабилността на националната валута офертите в доларово изражение са поевтинели, казват анализаторите на RBC Real Estate. Транзакциите в рубли, напротив, станаха по-скъпи.
Спадът на цените беше повлиян от рязкото намаляване на търсенето на фона на голям брой оферти. Купувачите практически не се интересуват от неремонтирани апартаменти в стария жилищен фонд. Общо към декември 2015 г. имаше 45 550 оферти на масовия пазар.
Брокерите са стигнали до извода, че ценовият „балон“, който се формира в средата на 2000-те, се издува. От 2006 г. цените на жилищата се удвоиха и останаха надути до 2014 г. Преминава през фаза на преосмисляне. Продавачите са принудени да намаляват цените, докато не станат съизмерими с покупателната способност на населението.
Поради текущата нестабилна ситуация на пазара днес, мнозина се интересуват кога ще се повишат цените на недвижимите имоти в Русия през 2019 г. и дали изобщо ще има поскъпване. За да отговорите на този въпрос, трябва да вземете предвид много фактори: растежа на долара, отношението към Руската федерация в света, покупателната способност на населението, инвестирането в недвижими имоти и кризата.
Текуща икономическа ситуация
Днес, когато рублата е нестабилна валута, мнозина предпочитат да прехвърлят спестяванията си в сметки и депозити в чуждестранна валута или да ги инвестират в недвижими имоти. Поради падането на рублата покупателната способност на гражданите в националната валута намалява, следователно, като се има предвид, че тенденцията може да продължи, мнозина вече закриват сметките си и ги инвестират в надежден вариант - недвижими имоти.
Прогнозите на експертите се оправдаха, чуждестранната валута продължи да расте, макар и не с толкова бързи темпове, както преди. През 2017 г. курсът ще бъде 70 рубли за долар, през 2018 г. се продаваше за 55-60 рубли (намаление от около 10%), а през 2019 г. цената отново се повиши до 65-67 рубли.
Какво означава това? Национална валутасега е в нестабилна позиция, което се отразява изключително негативно на обикновените потребители. Цените в магазините варират значително за вносни стоки и Строителни материалиникога не са били евтини.
В същото време от началото на годината ДДС беше увеличен с 2%, поради което цените се увеличиха още повече, като това засегна не само вносните стоки, но и тези, произведени в Русия. Всичко това доведе до увеличаване на разходите за строителство, така че строителството на нови жилища в много региони вече е „замразено“ или се извършва при нови условия с постепенно увеличаване на цената на окончателното жилище.
Трябва ли да вземете заем, за да си купите жилище?
Ако имате нужда да закупите апартамент или къща, сега е доста благоприятен момент за това. Факт е, че недвижимите имоти ще продължат да поскъпват, така че трябва да се възползвате от възможността да инвестирате пари сега.
Що се отнася до закупуването на жилище с кредитни средства, тук всичко не е толкова розово. Поради увеличаването на централната банка на основния лихвен процент, всички останали банки също бяха принудени да повишат лихвените си проценти. Ако през 2018 г. средната лихва по ипотечните кредити се смяташе за 9-10%, сега тя е 11-13%.
Как можете да спестите пари? Само с участие в различни програми за ползи:
- за семейства с деца под
- за собственици
- за държавни служители, живеещи в
- за персонала
Според експерти, през новата година процентът може да бъде леко намален до третото тримесечие, ако Централната банка намали основния процент. От какви изгодни програми за ипотечно кредитиране можете да се възползвате ще разберете на тази страница.
Какви изводи могат да се направят?
Ако отидете на който и да е онлайн портал с обяви за недвижими имоти, ще видите, че повечето реклами остават активни доста дълго време. И въпросът не е, че продавачът надува цената, тя може да бъде доста ниска, но все още няма купувачи. Защото и търсене няма.
Намаленото търсене означава по-ниски цени, тъй като руското население сега изпитва не само намаляване на платежоспособността, но и преминаване на част от класа със средни доходи към ниска. Мнозина се оказват под прага на бедността, защото... доходите им са равни или надвишават разходите, хората са принудени да се отказват дори от покупката на скъпи продукти или дрехи, да не говорим за недвижими имоти.
Ако вземем предвид и си припомним ситуацията на кризата от 2008 г., тогава цените на недвижимите имоти паднаха с около 35%. И сега виждаме приблизително същата картина - в много региони строителните проекти се „замразяват“, предприемачите намаляват цените на готовите жилища само за да „възстановят“ разходите си, а за вторичните апартаменти и къщи намалението на цените достига 30- 35%.
