Общият собственик не желае да продава апартамента. Нюансите на продажба на апартамент в споделена собственост

31498

Договор за продажба на апартамент

Покупко-продажбата на всеки имот е неразделна част от частната собственост, която се въвежда в конституцията от 1993 г. Гражданите са свободни да сключват сделки и свободно да прехвърлят имущество, включително въз основа на договор. се различава от другите сделки по задължителното плащане за прехвърляне на имущество, което има реални и стойностни показатели. Апартаментът не може да бъде преместван или прехвърлян по друг начин, освен установяване на режим на пребиваване и използване на определена територия, поради което се регулира от други правни норми.

По-специално, основните условия и основните принципи на договорните отношения в областта на покупко-продажбата са определени в рамките, но в съдебната практика и при сключването на самите типови договори трябва да се обърне внимание. Това правило определя реда за ползване и прехвърляне на недвижими имоти, както и образуването на цените, формата на сключване и специалните отговорности на страните. Апартаменти с много собственици са в регулация.

Важно е да се разбере, че статията описва най-основните ситуации и не взема предвид редица технически проблеми. За да разрешите конкретния си проблем, получете правни съвети по жилищни въпроси, като се обадите на горещите линии:

Страните по сделката са заинтересованите лица, представлявани от страна на купувача от физическо или юридическо лице, а от страна на продавача - от собственика.

Изисквания за апартамент при покупка

Апартаментът също трябва да отговаря на техническите разпоредби и законодателните норми:

Сградата не трябва да се отписва. Съответната информация се съхранява в ОТИ и администрацията на селището.
Ако дялове в апартамент са разпределени на няколко собственици, всеки от тях трябва да премине през процедурата за държавна регистрация.
Апартаментът трябва да е частен, тоест закупен от предприемача или приватизиран.
Апартаментът не трябва да бъде подложен на незаконно преустройство.
В апартамента не трябва да има регистрирани лица, особено непълнолетни.

Също така е важно самите страни по сделката да могат да извършват сделки с недвижими имоти и да отговарят на следните критерии:

Да има правоспособност. В някои случаи купувачът, съгласувано с продавача, може да ангажира психиатричен експерт, който да направи становище относно способността на лицето да извършва значими правни действия.
Бъдете пълнолетни. Непълнолетните могат да притежават имот, но продажбата на апартамента се извършва от законен представител.
Да има достатъчна правоспособност. Очевидно човек, който не е собственик на имота, не може да се разпорежда с него.

Видове обща собственост

Независимо от причините за възникването си, собствеността може да има статут на обща в два правни режима:

Споделена собственост– лицата имат право да притежават и да се разпореждат с определена дробна част от един имот. При уведомяване на втория собственик и предоставяне на право на приоритетна продажба е възможно свободно разпореждане с дялове.
Съвместна собственост– лицата имат равни права върху един и същ обект, като равенството не означава непременно дял (вкл 50% ). Такава собственост може да бъде разделена, но до момента на делбата всеки има право да се съгласи или да откаже сделката да бъде извършена.

Споделената собственост възниква не само при първоначалната споделена собственост. Причината може да е и наследство, разделено на списък с наследници, или развален брак. В последния случай страните или сключват споразумение за разпределяне на дялове, или извършват делбата в съда като близки роднини.

Съсобствеността възниква по време на брака, но само за имуществото, което е придобито по време на брака. Съпрузите могат съвместно да използват собствеността, но да се разпореждат с нея само по взаимно съгласие. Струва си да се отбележи, че съвместната собственост не предполага наличието на няколко собственици: винаги има един собственик, но друг член на семейството има право да получи дял в бъдеще.

Процедура за изготвяне на договор за покупко-продажба

Поради сложния ред на собственост, етапите също се различават от обикновена сделка:

Преди да сключите споразумение, трябва да се уверите, че правата на останалите съсобственици са спазени. По-специално, продавачът трябва да ги уведоми писмено и да предостави 30 дниза приоритетна покупка. Транзакцията може да бъде обявена за невалидна, ако това правило не се спазва, но само в рамките на една година(например, ако не се знае къде е вторият собственик, може чрез съда).
Трябва да проверите дали делът е разпределен в натура (или факта на наличието на общински апартамент) или дяловете се определят само по споразумение. Ако продавачът притежава само определена част (без конкретно посочване на помещението или площта), първо трябва да се направи разпределение.
Ако апартаментът принадлежи на лице, което е женен и е обща собственост, е необходимо да се получи писмено споразумение за извършване на сделката.
Ако делът принадлежи на непълнолетно лице, трябва да се получи разрешение от органите по настойничество. По същия начин, ако дадено лице има настойник, тогава се издава подобно разрешение.
Дизайн предварителен договор за покупко-продажба на апартамент, записване на намеренията на страните. Можете да видите и изтеглите тук: .
Поискайте от собственика удостоверение, потвърждаващо липсата на дългове, запори и ограничения. Необходими са също сертификат от Федералната миграционна служба, паспортната служба и извлечение от Единния държавен регистър, които купувачът може да поръча самостоятелно.
Необходимо е да се проучат причините за възникване на споделена (съвместна) собственост. Районът на риск е наследството, в рамките на което правата могат да бъдат възстановени до три години.
Апартаментът е проверен за наличие на тежести, които може да не са отбелязани в регистрите. Собственикът трябва да предостави сертификатите.
Сключва се договор за покупко-продажба на част или целия апартамент (при съвместна собственост), в който се посочва съгласието (или причината за отказ) на останалите собственици.
Стандартното споразумение определя процедурата за прекратяване на регистрацията на собствениците и финансовите отношения между тях в случай, че платената сума трябва да бъде разделена. Попълването на такъв документ може да бъде свързано с участието на тези лица в подписването на задължения.

Процедура за вписване на прехвърляне на правото на собственост

След сключването на споразумение страните трябва да формализират съответните права. Освен това е възможно да се направи депозит на всеки етап, което също трябва да бъде отбелязано в документите. За да извършите държавна регистрация, ако споразумението вече е в сила, трябва:

Определете момента заедно със собственика. Ако това се случи преди подаването на документи в Rosreestr, трябва да издадете или.
Пакетът от документи трябва да бъде подаден до Rosreestr или многофункционален център, чиито правомощия им позволяват да разгледат заявлението на собственика и обстоятелствата на промяната на вписването в регистъра.
По късно 10 дниВ ход е процедурата по издаване на удостоверение за новия собственик.
Апартаментът се прехвърля от сертификат за приемане. Ако средствата (или част от средствата) не са изплатени по-рано, се сключва и акт за прехвърляне на средства.

Списък с документи

Какви документи са необходими се определят от гражданското и жилищното законодателство:

Паспорти за идентификация в органа по регистрация.
Споразумение, което е изготвено с помощта на примерен договор за покупко-продажба с няколко собственика. Можете да видите и изтеглите тук: . В документа е посочена крайната цена, процедурата по прехвърляне и списък на самите собственици.
Заявление до Rosreestr с искане за пререгистрация на собствеността.
Копие от известието до други собственици.
Извлечение от единния държавен регистър.
Предишно издадено удостоверение за собственост.
Предварителни договори или договор за депозит.
Документ, удостоверяващ превода на средства.
Технически паспорт на помещението.
Сертификати на официални формуляри, посочващи липсата на дългове.
Удостоверение за регистрирани лица.

В някои случаи са необходими допълнителни документи. По-специално, органите по настойничество, които трябва да изразят писмено съгласие в случай на непълнолетно лице, живеещо в апартамент, трябва да намерят друго място на пребиваване на детето. Съпрузите могат да сключат споразумение за разпределяне на акции: в този случай документът трябва да бъде подложен на държавна регистрация.

Много продавачи също използват трикове, когато се опитват да се придвижват преимуществено право: вместо договор за покупко-продажба използват, за които няма такива ограничения.

Процедура за прехвърляне на средства за апартамент с няколко собственици

Средствата могат да се прехвърлят както преди, така и след транзакцията, но трябва да бъдат записани като част от акт или разписка. Когато прехвърляте средства, както и когато определяте цените, не трябва да хитрувате. Някои собственици надуват цената, за да отсеят други собственици на жилища от продажба (в същото време част от средствата се връщат на купувача), докато други, напротив, понижават цената, за да спестят от данъци. В случай на конфликтна ситуация ще бъде невъзможно да се докаже наличието на излишни средства.

Купувачът може да прехвърли пари по три начина:

Самостоятелно при лична среща.
Акредитив.
Чрез сейф.

Ако трето лице (съсобственик) има право на обезщетение, се откриват два сейфа на различни имена. Струва си да се отбележи, че в рамките на едно споразумение трябва да се закупи само една акция или, ако апартаментът е малък, се изготвя специално споразумение с няколко лица. Използването на акредитив е най-сигурното, но разходите за поддръжка на такава транзакция от банка са много по-високи.

Пример за процедурата за покупко-продажба на апартамент с двама собственици

В този случай е възможно да игнорирате уведомлението на съсобственика, тъй като той живее в друго собствено жилище. В същото време, дори и в случай на уведомление и отказ, лице, което де факто не живее в апартамента, не може да откаже да продаде дела. Самият договор ще се различава по това, че ще посочи втория собственик, както и обстоятелствата на отказа. Това не е най-добрият вариант за купувача, но ще бъде доста трудно да оспорите сделката.

Заключение

Провеждането на сделка във връзка с жилища, разделени между различни собственици, се усложнява от правото им на приоритетно закупуване на дялове, както и от процедурата за изразяване на съгласие (несъгласие). Законът установява, че:

Сделката е възможна както за дял, така и за целия апартамент. В този случай могат да бъдат сключени няколко договора или един, но с няколко продавача. Можете да се запознаете с такъв документ, ако изтеглете образец на покупко-продажба на апартамент 2017 г. Можете да видите и изтеглите тук: .
Предоставянето на информация и уведомяването на други собственици е задължение на продавача.
Делът, който е обект на продажба, трябва да бъде разпределен в натура.

Ако един от собствениците е непълнолетен, недееспособен или ограничено дееспособен гражданин, е необходимо и разрешение от органите по настойничество и попечителство.

Етапи на завършване на транзакция

Ако вторият собственик се съгласи да продаде своя дял, тогава сделката се извършва по същия начин, както ако апартаментът има един собственик. След като бъде намерен купувач, собствениците трябва да подготвят следните документи:

паспорт;
документ, въз основа на който е възникнала собствеността върху апартамента:
съдебно решение за разпределяне на дялове в натура (ако има такива);
съгласие на съпруга за извършване на сделката;
удостоверения за раждане на деца (ако има такива);
кадастрален и технически паспорт на апартамента;
информация за липсата на дълг по данъци върху недвижими имоти и правни тежести.

Договорът с купувача е подписан от двамата собственици в присъствието на нотариална заверка на договора. След което сделката подлежи на държавна регистрация в Rosreestr и собствеността преминава към купувача.

Ако вторият собственик не е съгласен

В този случай собственикът, който иска да продаде дела си, трябва да изпрати уведомление до съсобственика с предложение за изкупуване на дела. Уведомлението трябва да бъде направено в писмена форма, като задължително се посочват цената и условията за продажба. Това правило се определя от нормите на чл. 250 Граждански кодекс на Руската федерация.

Вторият собственик трябва да даде отговор на такова известие в рамките на един месец от датата на получаването му. Ако той откаже или не реагира по никакъв начин, собственикът на отчуждения дял може да го продаде на всяко лице. Важно е делът да бъде продаден на цена не по-ниска от предложената на втория наемател.

Ако вторият собственик е дете

Когато дете е съсобственик на апартамента, продажбата е възможна само със съгласието на органите по настойничество и попечителство. В този случай продавачът е длъжен да прехвърли в собственост на непълнолетния подобно жилищно пространство в закупения или друг недвижим имот. Важно е новите условия на живот да не са поне по-лоши от предишните, в противен случай „настойничеството“ няма да даде съгласие за сделката.

Едно време апартаментът беше приватизиран на 2 равни дяла, а именно дела на майка и дъщеря. Днес между майка и дъщеря периодично възникват конфликтни ситуации, тъй като дъщерята настоява да продаде приватизирания апартамент, докато майката отказва това.

Възниква въпросът: може ли дъщеря да принуди майка си да продаде апартамент, като се има предвид, че и двамата участници в приватизацията имат равни дялове?

Този проблем, както показва статистиката за сделките за покупка и продажба на недвижими имоти, е стандартен, тъй като децата се интересуват от разделянето на жилищното пространство, докато родителите понякога с право се страхуват от нарушаване на собствените им права. Проблемът не е лесен, тъй като продажбата на апартамент с двама собственици изисква нотариално разрешение за продажба на недвижими имоти, получени от всеки собственик. Във връзка с горната ситуация проблемът се опростява от липсата на непълнолетни деца на собствениците, тъй като в този случай ще е необходимо да се получи разрешение от органите по настойничество.

И така, какво ще е необходимо, за да продадете апартамент с няколко собственици с равни дялове?

Списъкът с документи в този случай е както следва:

нотариално заверено разрешение от всички собственици за продажба на недвижим имот;
уведомление при условие, че някой от собствениците не даде разрешение за продажбата;
съдебно решение, ако е невъзможно да се разпределят акции в натура;
извлечение от кадастралния паспорт;
акт за приемане и предаване.

Продажбата на апартамент с двама или повече равни собственици се извършва по следния начин. На първо място, ще трябва да получите нотариално заверено разрешение за продажба от втория равен собственик. Често това може да стане по приятелски начин, а именно чрез предлагане на определена сума пари или друг наличен недвижим имот. Ако другият собственик не е склонен към мирно решение на проблема и не даде разрешение за продажба, ще бъде възможно да продадете приватизирания апартамент само чрез разпределяне на вашия дял.

Ако бъде взето решение за разпределяне на вашия дял в натура, правото на първо закупуване принадлежи на втория собственик. Препоръчително е да предложите своя дял на втория собственик не устно, а като изпратите препоръчано писмо. В рамките на 30 дни вторият собственик има право да подаде заявление за придобиване на вашия дял. Ако това не се случи, можете спокойно да продадете своя дял на трети страни.

В случай, че разпределението на дялове в натура в апартамент, в който сте собственик, е невъзможно, разногласията с другия собственик могат да бъдат разрешени само в съда. Между другото, ако местоположението на втория собственик по една или друга причина не може да бъде установено, продажбата на апартамента без негово участие няма да бъде трудна. Има обаче един момент, който също не трябва да се забравя: ако вторият собственик се появи и декларира правата си в рамките на една година след сделката, продажбата може да се счита за незаконна. Следователно ще бъдете принудени в съда да разрешите проблемите, свързани с прекратяването на сделката, както и да заплатите морални и материални щети на всички засегнати страни.

При липса на горните проблеми продажбата на апартамент, регистриран на няколко собственици, не се различава много от сделката за покупко-продажба на обикновен недвижим имот. По този начин ще трябва да получите и да имате със себе си по време на сделката извлечение от кадастралния паспорт. Освен това е необходимо да се регистрират всички несобственици от жилищното пространство и да се удостовери това в специално удостоверение. Впоследствие, след подаване на необходимите документи, можете да съставите договор за покупко-продажба при нотариус. По същия начин ще може да бъде заверен приемо-предавателния акт, след което на

Належащ въпрос за много собственици е как да продадат недвижими имоти, разделени на дялове? Най-често срещаният проблем е липсата на определени дялове в натура в приватизирани жилища, което води до спорове между собствениците и трудности при формализиране на сделки с недвижими имоти.

Можете да получите отговор от нашите адвокати по време на безплатна консултация на уебсайта или по телефона. Общите моменти относно процедурата за изготвяне на документи за собственост и продажба на дялове в апартамент са разкрити в статията.

Понятието споделена собственост предполага собственост върху апартамент/къща на равни или неравни дялове, като всяка страна има право да се разпорежда със своята част - дарява, продава и наследява.

Съвместната собственост не установява ясни дялове за всеки собственик, което предполага използване на собствеността на равни начала. В този случай помещенията могат да се разпореждат само с разрешението на останалите акционери с разпределението на техния дял.

Забележка!

През 2018 г. законът претърпя редица промени, които са насочени основно към задължителна нотариална заверка на сделка с обща продажба на недвижим имот.

Разпределяне на акции за продажба

Законната продажба на апартамент със споделено участие изисква задължително обособяване на дял с последваща оценка. Процедурата за разпределяне на дял в натура се извършва по 2 начина:

по споразумение на страните - всеки собственик има определена стая/стаи;
в съда - самостоятелна стая или част от имота - ½, 3/3 и др.

При процентното съотношение на частите от помещенията в дялове продажбата на апартамента става по същия ред, но не чрез посочване на конкретно помещение, а по площ. Например 1-стаен апартамент от 40 кв.м. разпределени между 2 съдружници по равни части - 20 кв.м. за всички.

За по-нататъшно преотстъпване на правото върху недвижим имот всеки от собствениците има възможност да разпредели своя дял за последващо разпореждане. Съсобствениците си запазват правото на първи отказ (ПП) при същата цена, която ще бъде предложена на останалите купувачи. Ако акционерите откажат предложението, собственикът може да пусне имота (дяла) на пазара, а ако купувачите са няколко, правото на избор на наддавач остава за продавача.

При нарушаване на ПП (промяна на цената, липса на осведоменост), тогава собственикът има право в 3-месечен срок да заведе дело за недействителност на покупко-продажбата.

Процедура за продажба на дял в апартамент

Регистрацията на продажба на дялове в апартамент, както и сделката за покупка/продажба на недвижим имот с дялово участие, изисква спазване на закона. Съгласно действащите стандарти на Федералния закон на Руската федерация, собственикът трябва да следва следната схема:

уведомяване на всички акционери за продажбата на тяхната част от собствеността - писмо с уведомление и посочване на сумата или съобщение на уебсайта на Rosreestr;
30 дни от датата на изпращане на писменото уведомление са предвидени за отговор на опонента;
при приемане на офертата от съсобствениците на жилищната площ, сделката за покупко-продажба се извършва при първоначалните условия (сумата в писмото/обявата не може да се променя);
Възможно е да се сключи договор за покупко-продажба на част от апартамент с трети лица само ако съдружниците откажат.

Прехвърлянето на дял на един от собствениците е идентично с общата схема с регистрация на собственост в Rosreestr, плащане на данък, държавно мито (през 2018 г. - 2 хиляди рубли).

Как да съставя договор?

За да не нарушавате закона и бързо да извършите транзакция, трябва да се спазват няколко точки:

споразумение за покупко-продажба на апартамент по акции, което включва информация за всяка страна, описание на жилищното пространство, цена, права на трети лица (съсобственици);
документът е нотариално заверен;
акт за прехвърляне - документ, потвърждаващ прехвърлянето на собствеността на нов собственик;
регистрация на правото на дял от недвижими имоти в Rosreestr или MFC с плащане на данъци и мита.

Документи за продажба на акции през 2018г

Покупката на апартамент със споделено участие през 2018 г. се формализира от Rosreestr. За да регистрира правото на част от жилищното пространство, купувачът трябва да подготви пакет от документи:

заявление по образец - от собственика, заявление за промяна на правото на собственост - от други съсобственици, при закупуване на дял в равни части;
споразумение за разпределение в натура или съдебно решение;
документи за самоличност на всяка страна по сделката;
документи за собственост на страните;
ако съсобственик е дете – съгласие на органите по настойничеството;
пълномощно при отсъствие на един от участниците;
паспорт на апартамента от бюрото за техническа инвентаризация.

Във всеки отделен случай списъкът с документи може да се промени. Можете да разберете пълния списък и да намалите временните загуби, като потърсите съвет от компетентни адвокати.

На кого мога да продам своя дял?

Сделка с дялове от собственост има няколко опции.

На съсобственици

Продажбата на съсобственици може да бъде доброволна и принудителна. В първия случай собственикът сам определя цената и предлага част от имота на съсобствениците. Вторият вариант предполага следното: ако дялът на собственика се счита за значителен (най-големият в сравнение с други собственици), тогава проблемът може да бъде решен в съда, като дяловете на жителите се признават за незначителни. За да направите обратно изкупуване, трябва да бъдат изпълнени всички условия:

делът е незначителен;
реалното разпределение е невъзможно;
собственикът не се интересува от използването на общата собственост;
не се засягат интересите на непълнолетно дете.

На трети лица

Ако апартаментът има няколко собственици, тогава един от тях има право да се разпорежда с имота, ако съсобствениците откажат споразумението. Умишленото завишаване на цените и последващото им понижаване при продажба на друго лице е вариант на измама, което води до разваляне на договора по съдебен ред. Същото важи и за договор за подарък, който може да бъде оспорен в случай на компенсирана транзакция, познавайки всички тънкости на законодателната рамка на Руската федерация през 2018 г.

На кредиторите

В случай на залог на недвижим имот или по решение на съда (заемен дълг), търговете на недвижими имоти се провеждат без съгласието на акционерите и самия собственик.

Забележка!

Ако сте продали апартамент или част от него с двама съсобственици, единият от които не е присъствал на сделката и не е дал съгласие, тогава рискът от измама и прекратяване на сделката е голям. Заинтересованата страна има право да сезира съда в 3-месечен срок, за да поиска продажбата да бъде обявена за недействителна.

Ситуацията, когато има един купувач и няколко продавачи, изисква правилен подход. Не е необходимо да сключвате отделно споразумение с всеки собственик, освен при транзакции в различни моменти. Можете да продадете апартамент с няколко собственици при спазване на редица формалности:

ако всички собственици са съгласни с прехвърлянето на права върху собственост (продажба), тогава се сключва едно споразумение, което определя процедурата за уреждане с всеки участник в сделката;
няма изискване за уведомяване на акционерите за сделката поради тяхното единодушно съгласие;
Договорът е нотариално заверен, което е едно от основните условия.

Всяко физическо или юридическо лице може да продаде или купи апартамент на равни/неравни части. Процедурата за извършване на транзакция е описана по-горе, а спорните въпроси могат да бъдат изяснени, като се свържете с опитните адвокати на нашата компания.

По закон споразумението може да бъде написано в свободна форма, което също така предвижда няколко възможности за прехвърляне на пари:

прехвърлете на всеки продавач част от парите, съизмерими с продадения дял;
прехвърляне на цялата сума на един от акционерите с последващо преразпределение на финансите между бившите акционери.

Ако има 2 или повече купувачи, тогава формата на собственост може да бъде обща или споделена.

Ако се интересувате как да продадете апартамент на части на един собственик, тогава по този въпрос трябва да започнете от всички горепосочени действия - разпределяне на дялове, подготовка на документи за всяка част от имота, продажба на имота.

Продажба на дял от малолетно дете

Друг належащ въпрос за собствениците на имоти е как да продадат апартамент, чиито акции са регистрирани на името на деца, и какво казва руското законодателство по този въпрос. Съгласно закона непълнолетно лице няма право да се разпорежда с недвижими имоти без съгласието на настойничеството и попечителството. В този процес на първо място са интересите на детето. За да може транзакцията да получи одобрение от висши органи, трябва да предоставите:

документ, потвърждаващ откриването на банкова сметка на името на детето, по която ще бъдат преведени парите след продажбата на жилището;
потвърждаващи факти за новото място на пребиваване, условията в които не трябва да бъдат по-ниски от тези в продаваното жилище.

Как да продадете апартамент с дарени дялове в апартамент или стая на дете също се установява от чл. 60 IC на РФ, чл. 26, 28, 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация, които говорят за правата на собственост на детето, неговата правоспособност и способността да се разпорежда с имуществото си.

Ако вторият собственик е против

Ако всички собственици продават акции, тогава не може да има въпроси. Но какво да направите, ако един или повече акционери са против сделката? Покупко-продажба на апартамент, чиято собственост е в дялове, е възможна без съгласието на всички собственици. Ако някой от участниците възрази, има няколко варианта за решаване на проблема:

възражението срещу уведомлението за сделка с дела на един от собствениците се признава за отказ от преимуществено право на закупуване и по-нататъшните действия продължават по общия ред;
в случай на отказ да се формализира нотариално заверен отказ, прехвърлянето на собствеността може да се извърши по договор за безвъзмездно дарение, което е разрешено от закона и не води до съдебни спорове.

Долен ред

Всеки пълнолетен може да се разпорежда с дялове от недвижими имоти. За да продадете или купите дял или целия апартамент в споделена собственост, трябва да знаете няколко неща:

сделките с деца под пълнолетие се извършват под контрола на органите по настойничество и попечителство;
ипотекираните жилища могат да бъдат прехвърлени в собственост на друг собственик само със съгласието на банката;
възможно е да се продаде дарен апартамент, както и придобит или наследен, в съвместна или споделена собственост, след получаване на съгласието на противниците или чрез разпределяне на естествената част от жилището;
Несъгласието на акционера със сделката не лишава гражданина от правото да прехвърля права върху жилищното пространство.

Опитни адвокати и адвокати на портала Pravoved ще могат да отговорят на други въпроси.