Zmluva o predaji bytu
Kúpa a predaj akéhokoľvek majetku je neoddeliteľnou súčasťou súkromného majetku, ktorý je zavedený v ústave z roku 1993. Občania môžu slobodne uzatvárať transakcie a voľne prevádzať majetok, a to aj na základe zmluvy. sa od ostatných transakcií líši povinnou platbou za prevod majetku, ktorá má reálne a hodnotové ukazovatele. Byt nie je možné premiestniť alebo previesť iným spôsobom, ako je ustanovenie režimu pobytu a užívania určitého územia, a preto ho upravujú iné právne normy.
V rámci sú stanovené najmä základné podmienky a základné princípy zmluvných vzťahov v oblasti kúpy a predaja, no v súdnej praxi a pri samotnom uzatváraní štandardných zmlúv treba venovať pozornosť. Toto pravidlo určuje postup pri užívaní a prevode nehnuteľností, ako aj tvorbu cien, formu uzatvárania a osobitné povinnosti zmluvných strán. Byty s viacerými vlastníkmi sú regulované.
Je dôležité pochopiť, že článok popisuje najzákladnejšie situácie a nezohľadňuje množstvo technických problémov. Ak chcete vyriešiť váš konkrétny problém, požiadajte o právnu radu v otázkach bývania zavolaním na horúce linky:
Účastníkmi transakcie sú zainteresované strany, zastúpené na strane kupujúceho akoukoľvek fyzickou alebo právnickou osobou a na strane predávajúceho vlastníkom.
Požiadavky na byt pri kúpe
Byt musí spĺňať aj technické predpisy a legislatívne normy:
- Budova by sa nemala odpisovať. Príslušné informácie sú uložené v ZINZ a správe zúčtovania.
- Ak sú akcie v byte pridelené niekoľkým vlastníkom, každý z nich musí prejsť postupom štátnej registrácie.
- Byt musí byť súkromný, to znamená buď kúpený od developera, alebo privatizovaný.
- Byt nesmie prejsť nelegálnou prestavbou.
- V byte by nemali byť žiadne registrované osoby, najmä maloletí.
Je tiež dôležité, aby samotné strany transakcie mohli vykonávať transakcie s nehnuteľnosťami a spĺňať tieto kritériá:
- Mať spôsobilosť na právne úkony. V niektorých prípadoch môže kupujúci po dohode s predávajúcim prizvať odborníka z oblasti psychiatrie, aby urobil posudok o spôsobilosti osoby vykonávať významné právne úkony.
- Byť plnoletý. Maloletí môžu vlastniť nehnuteľnosť, ale predaj bytu realizuje zákonný zástupca.
- Mať dostatočnú spôsobilosť na právne úkony. Je zrejmé, že osoba, ktorá nie je vlastníkom nehnuteľnosti, s ňou nemôže disponovať.
Druhy spoločného majetku
Bez ohľadu na dôvody svojho vzniku môže mať majetok postavenie spoločného v dvoch právnych režimoch:
- Spoločné vlastníctvo– osoby majú právo vlastniť a disponovať určitým zlomkovým podielom v rámci jednej nehnuteľnosti. Po oznámení druhého vlastníka a udelení práva prednostného predaja je možné voľné nakladanie s akciami.
- Spoločné vlastníctvo– osoby majú rovnaké práva na rovnaký predmet, pričom rovnosť nemusí nevyhnutne znamenať podiel (vrátane 50% ). Takýto majetok je možné rozdeliť, ale až do okamihu rozdelenia má každý právo súhlasiť alebo odmietnuť uskutočnenie transakcie.
Zdieľané vlastníctvo nevzniká len pri počiatočnom zdieľanom vlastníctve. Dôvodom môže byť aj dedičstvo rozdelené na zoznam dedičov, prípadne rozpadnuté manželstvo. V druhom prípade strany buď uzavrú dohodu o rozdelení podielov, alebo vykonajú rozdelenie na súde ako blízki príbuzní.
Bezpodielové spoluvlastníctvo vzniká manželstvom, ale len k majetku, ktorý bol nadobudnutý počas manželstva. Manželia môžu majetok spoločne užívať, ale nakladať s ním len po vzájomnej dohode. Stojí za zmienku, že spoločné vlastníctvo neznamená prítomnosť niekoľkých vlastníkov: vždy je jeden vlastník, ale ďalší člen rodiny má právo získať podiel v budúcnosti.
Postup pri vyhotovení kúpno-predajnej zmluvy
Vzhľadom na komplikovaný poriadok vlastníctva sa fázy tiež líšia od jednoduchej transakcie:
- Pred uzavretím zmluvy sa musíte uistiť, že sú rešpektované práva ostatných spoluvlastníkov. Predovšetkým ich musí predávajúci písomne upozorniť a poskytnúť 30 dní na prednostný nákup. Transakcia môže byť vyhlásená za neplatnú, ak sa toto pravidlo nedodrží, ale iba v rámci jeden rok(ak sa napr. nevie, kde je druhý vlastník, môže to urobiť súdnou cestou).
- Mali by ste skontrolovať, či je podiel pridelený v naturáliách (alebo skutočnosť, že existuje obecný byt), alebo či sú podiely určené iba dohodou. V prípade, že predávajúci vlastní len určitú časť (bez konkrétneho označenia miestnosti alebo plochy), je potrebné najskôr vykonať rozdelenie.
- Ak byt patrí osobe, ktorá je vydatá a je v spoločnom vlastníctve, je potrebné získať písomnú dohodu o vykonaní transakcie.
- Ak podiel patrí maloletému, treba získať povolenie od opatrovníckych orgánov. Rovnako, ak má osoba opatrovníka, potom sa vydáva podobné povolenie.
- Dizajn predbežná dohoda o kúpe a predaji bytu, zaznamenávajúc úmysly strán. Tu si môžete pozrieť a stiahnuť: .
- Vyžiadajte si od majiteľa osvedčenie potvrdzujúce absenciu dlhov, zabavení a obmedzení. Vyžaduje sa aj osvedčenie Federálnej migračnej služby, pasového úradu a výpis z Jednotného štátneho registra, ktoré si môže kupujúci objednať samostatne.
- Je potrebné naštudovať si dôvody vzniku podielového (spolu)vlastníctva. Oblasťou rizika je dedičstvo, v rámci ktorého možno práva obnoviť až na tri roky.
- Byt je kontrolovaný na prítomnosť vecných bremien, ktoré nemusia byť zaznamenané v registroch. Vlastník musí predložiť certifikáty.
- Na podiel alebo celý byt (pri bezpodielovom spoluvlastníctve) sa podpisuje kúpno-predajná zmluva, v ktorej je uvedený súhlas (alebo dôvod odmietnutia) ostatných vlastníkov.
- V štandardnej dohode je určený postup ukončenia registrácie vlastníkov a finančného vzťahu medzi nimi v prípade, že je potrebné zaplatenú sumu rozdeliť. Vyplnenie takéhoto dokumentu môže byť spojené so zapojením týchto osôb do podpisovania záväzkov.
Postup registrácie prevodu vlastníckych práv
Po uzavretí dohody musia strany formalizovať príslušné práva. Okrem toho je možné vykonať zálohu v ktorejkoľvek fáze, čo by malo byť tiež uvedené v dokumentoch. Ak chcete vykonať štátnu registráciu, ak je dohoda už v platnosti, musíte:
- Určte moment spolu s majiteľom. Ak k nemu dôjde pred predložením dokumentov spoločnosti Rosreestr, mali by ste vystaviť resp.
- Balík dokumentov by sa mal predložiť spoločnosti Rosreestr alebo multifunkčnému centru, ktorého právomoc im umožňuje zvážiť žiadosť vlastníka a okolnosti zmeny zápisu v registri.
- Neskôr 10 dní Prebieha proces vydania osvedčenia pre nového vlastníka.
- Byt sa prevádza o akceptačný certifikát. Ak peňažné prostriedky (alebo časť peňažných prostriedkov) neboli vyplatené skôr, uzatvára sa aj akt prevodu peňažných prostriedkov.
Zoznam dokumentov
Aké dokumenty sú potrebné, určujú občianske a bytové právne predpisy:
- Pasy na identifikáciu na registračnom úrade.
- Dohoda, ktorá bola vyhotovená pomocou vzor kúpno-predajnej zmluvy s viacerými vlastníkmi. Tu si môžete pozrieť a stiahnuť: . Dokument špecifikuje konečné náklady, postup prevodu a zoznam samotných vlastníkov.
- Žiadosť na Rosreestr so žiadosťou o opätovnú registráciu vlastníctva.
- Kópia oznámenia ostatným vlastníkom.
- Výpis z jednotného štátneho registra.
- Predtým vydané osvedčenie o vlastníctve.
- Predbežné dohody alebo dohoda o vklade.
- Dokument potvrdzujúci prevod finančných prostriedkov.
- Technický pas priestorov.
- Osvedčenia na úradných formulároch s uvedením neexistencie dlhov.
- Osvedčenie registrovaných osôb.
V niektorých prípadoch sú potrebné ďalšie dokumenty. Opatrovnícke orgány, ktoré musia vysloviť písomný súhlas, ak ide o maloletú osobu žijúcu v byte, musia zistiť iné miesto pobytu dieťaťa. Manželia môžu uzavrieť dohodu o pridelení akcií: v tomto prípade musí dokument prejsť štátnou registráciou.
Mnohí predajcovia používajú aj triky, keď sa snažia obísť predkupné právo: namiesto kúpno-predajnej zmluvy používajú, pre ktorú takéto obmedzenia neexistujú.
Postup pri prevode finančných prostriedkov na byt s viacerými vlastníkmi
Finančné prostriedky je možné previesť pred transakciou aj po nej, ale musia byť zaznamenané ako súčasť listiny alebo potvrdenia. Pri prevode prostriedkov, ako aj pri stanovovaní cien by ste nemali byť prefíkaní. Niektorí vlastníci navyšujú cenu, aby vyradili ostatných vlastníkov bytov z predaja (súčasne sa časť financií vracia kupujúcemu), iní, naopak, znižujú cenu, aby ušetrili na daniach. V prípade konfliktnej situácie nebude možné preukázať prítomnosť prebytočných finančných prostriedkov.
Kupujúci môže previesť peniaze tromi spôsobmi:
- Samostatne na osobnom stretnutí.
- Akreditív.
- Cez bezpečnostnú schránku.
Ak má tretia osoba (spoluvlastník) nárok na náhradu, otvoria sa dve bezpečnostné schránky na rôzne mená. Stojí za zmienku, že v rámci jednej dohody by sa mal kúpiť iba jeden podiel, alebo ak je byt malý, osobitná dohoda sa uzatvára s viacerými osobami. Použitie akreditívu je najbezpečnejšie, no náklady na podporu takejto transakcie zo strany banky sú oveľa vyššie.
Príklad postupu pri kúpe a predaji bytu, ktorý má dvoch vlastníkov
V tomto prípade je možné ignorovať oznámenie spoluvlastníka, keďže býva v inom vlastnom dome. Zároveň ani v prípade oznámenia a odmietnutia nemôže odmietnuť predaj podielu osoba, ktorá v byte de facto nebýva. Samotná zmluva sa bude líšiť v tom, že v nej bude uvedený druhý vlastník, ako aj okolnosti odmietnutia. Pre kupujúceho to nie je najlepšia možnosť, ale bude dosť ťažké transakciu napadnúť.
Záver
Uskutočnenie obchodu vo vzťahu k bývaniu rozdelenému medzi rôznych vlastníkov komplikuje ich právo na prednostnú kúpu akcií, ako aj postup vyjadrenia súhlasu (nesúhlasu). Zákon stanovuje, že:
- Transakcia je možná ako na podiel, tak aj na celý byt. V tomto prípade je možné uzavrieť viacero zmlúv alebo jednu, avšak s viacerými predávajúcimi. S takýmto dokumentom sa môžete zoznámiť, ak stiahnite si vzor kúpy a predaja bytu 2017. Tu si môžete pozrieť a stiahnuť: .
- Poskytovanie informácií a upovedomenie ostatných vlastníkov je zodpovednosťou predávajúceho.
- Podiel, ktorý je predmetom predaja, musí byť pridelený v naturáliách.
Ak je jedným z vlastníkov maloletý, práceneschopný alebo čiastočne spôsobilý občan, je potrebné aj povolenie opatrovníckeho a poručníckeho orgánu.
Fázy dokončenia transakcie
Ak druhý vlastník súhlasí s predajom svojho podielu, potom k transakcii dôjde rovnakým spôsobom, ako keby mal byt jedného vlastníka. Po nájdení kupujúceho musia vlastníci pripraviť tieto dokumenty:
- pas;
- doklad, na základe ktorého vzniklo vlastníctvo bytu:
- rozhodnutie súdu o pridelení nepeňažných akcií (ak existujú);
- súhlas manžela s dokončením transakcie;
- rodné listy detí (ak sú k dispozícii);
- katastrálny a technický pas bytu;
- informácie o absencii dlhu na dani z nehnuteľností a zákonných ťarchách.
Zmluvu s kupujúcim podpisujú obaja vlastníci za prítomnosti notára osvedčujúceho zmluvu. Potom transakcia podlieha štátnej registrácii v Rosreestr a vlastníctvo prechádza na kupujúceho.
Ak druhý vlastník nesúhlasí
V tomto prípade musí vlastník, ktorý chce svoj podiel predať, zaslať spoluvlastníkovi oznámenie s ponukou na odkúpenie podielu. Oznámenie musí byť urobené písomne s povinným uvedením nákladov a podmienok predaja. Toto pravidlo určujú normy čl. 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Druhý vlastník musí na takéto oznámenie odpovedať do mesiaca odo dňa jeho prijatia. Ak odmietne alebo nijako nezareaguje, vlastník odcudzeného podielu ho môže predať akejkoľvek osobe. Je dôležité, aby sa podiel predal za cenu nie nižšiu, ako bola ponúknutá druhému nájomcovi.
Ak je druhým majiteľom dieťa
Keď je spoluvlastníkom bytu dieťa, predaj je možný len so súhlasom poručníckeho a poručníckeho orgánu. V tomto prípade je predávajúci povinný previesť do vlastníctva maloletého podobný obytný priestor v kupovanej alebo inej nehnuteľnosti. Je dôležité, aby nové životné podmienky neboli aspoň o nič horšie ako predchádzajúce, inak „opatrovníctvo“ nedá súhlas s transakciou.
Jeden čas bol byt sprivatizovaný na 2 rovnaké podiely a to na podiel matky a dcéry. Dnes medzi matkou a dcérou pravidelne vznikajú konfliktné situácie, keď dcéra trvá na predaji privatizovaného bytu, zatiaľ čo matka to odmieta.
Vynára sa otázka: môže dcéra prinútiť matku, aby predala byt, vzhľadom na to, že obaja účastníci privatizácie majú rovnaký podiel?
Tento problém, ako ukazujú štatistiky o transakciách kúpy a predaja nehnuteľností, je štandardný, keďže deti majú záujem o rozdelenie obytného priestoru, pričom rodičia sa niekedy oprávnene obávajú zásahu do vlastných práv. Problém nie je jednoduchý, keďže na predaj bytu s dvomi vlastníkmi je potrebné notárske povolenie na predaj nehnuteľnosti, ktoré dostane od každého vlastníka. V súvislosti s uvedenou situáciou je problém zjednodušený absenciou maloletých detí vlastníkov, keďže v tomto prípade by bolo potrebné získať povolenie od opatrovníckych orgánov.
Čo teda bude potrebné na predaj bytu s viacerými vlastníkmi s rovnakým podielom?
Zoznam dokumentov v tomto prípade je nasledujúci:
- notársky overené povolenie všetkých vlastníkov na predaj nehnuteľnosti;
- oznámenie za predpokladu, že niektorý z vlastníkov nedá súhlas na predaj;
- rozhodnutie súdu, ak nie je možné prideliť vecné podiely;
- výpis z katastrálneho pasu;
- akt prijatia a prevodu.
Ak sa rozhodne o pridelení vášho nepeňažného podielu, právo na jeho prvú kúpu má druhý vlastník. Druhému vlastníkovi je vhodné ponúknuť svoj podiel nie ústne, ale zaslaním doporučeného listu. Do 30 dní má druhý vlastník právo požiadať o nadobudnutie vášho podielu. Ak sa tak nestane, svoj podiel môžete pokojne predať tretím stranám.
V prípade, že pridelenie nepeňažných podielov na byte, ktorého ste vlastníkom je nemožné, nezhody s druhým vlastníkom je možné riešiť len súdnou cestou. Mimochodom, ak nie je možné zistiť miesto druhého vlastníka z jedného alebo druhého dôvodu, predaj bytu bez jeho účasti nebude ťažký. Je tu však jeden bod, na ktorý by sa tiež nemalo zabúdať: ak sa druhý majiteľ objaví a deklaruje svoje práva do roka po transakcii, predaj môže byť považovaný za nezákonný. Preto budete na súde nútení riešiť problémy spojené s ukončením transakcie, ako aj zaplatiť morálnu a materiálnu škodu všetkým dotknutým stranám.
Pri absencii vyššie uvedených problémov sa predaj bytu na viac vlastníkov príliš nelíši od transakcie kúpy a predaja bežnej nehnuteľnosti. Budete teda musieť získať a mať pri sebe v čase transakcie výpis z katastrálneho pasu. Okrem toho je potrebné zaregistrovať všetkých nevlastníkov z obytného priestoru a osvedčiť to v osobitnom certifikáte. Následne po predložení požadovaných dokumentov môžete s notárom vypracovať kúpno-predajnú zmluvu. Rovnakým spôsobom bude možné certifikovať odovzdávací a akceptačný certifikát, po ktorom sa
Naliehavou otázkou pre mnohých vlastníkov je, ako predať nehnuteľnosť rozdelená na akcie? Najčastejším problémom je nedostatok určitých nepeňažných podielov v privatizovanom bývaní, čo vedie k sporom medzi vlastníkmi a ťažkostiam pri formalizácii transakcií s nehnuteľnosťami.
Odpoveď môžete získať od našich právnikov počas bezplatnej konzultácie na webovej stránke alebo telefonicky. Všeobecné body týkajúce sa postupu prípravy dokumentov o vlastníctve a predaja akcií v byte sú uvedené v článku.
Pojem podielové vlastníctvo znamená vlastníctvo bytu/domu v rovnakých alebo nerovnakých podieloch, pričom každá strana má právo nakladať so svojou časťou – darovať, predať a dediť.
Spoločné vlastníctvo nestanovuje jasné podiely pre každého vlastníka, čo znamená, že majetok sa používa na rovnakom základe. V tomto prípade je možné s priestorom nakladať len so súhlasom ostatných akcionárov s pridelením ich podielu.
Poznámka!
V roku 2018 prešiel zákon viacerými zmenami, ktoré smerujú predovšetkým k povinnému notárskemu overeniu obchodu so spoločným predajom nehnuteľnosti.
Pridelenie akcií na predaj
Legálny predaj bytu s podielovou účasťou si vyžaduje povinné pridelenie podielu s jeho následným ohodnotením. Postup prideľovania nepeňažného podielu prebieha dvoma spôsobmi:
- dohodou strán - každý vlastník má konkrétnu izbu/izby;
- na súde - samostatná miestnosť alebo časť nehnuteľnosti - ½, ⅓ atď.
Pri percentuálnom zastúpení častí priestorov v podieloch sa predaj bytu uskutočňuje v rovnakom poradí, nie však uvedením konkrétneho priestoru, ale podľa plochy. Napríklad 1-izbový byt s rozlohou 40 m2. rozdelená medzi 2 akcionárov rovnakým dielom - 20 m2. pre každého.
Pre ďalšie postúpenie práva k nehnuteľnosti má ktorýkoľvek z vlastníkov možnosť prideliť svoj podiel na následné nakladanie. Spoluvlastníci si zachovávajú predkupné právo (PP) v rovnakej miere, aká bude ponúknutá ostatným kupujúcim. Ak akcionári ponuku odmietnu, vlastník môže dať nehnuteľnosť (podiel) na trh a v prípade viacerých kupujúcich zostáva právo výberu záujemcu na predávajúceho.
Ak dôjde k porušeniu PP (zmena ceny, nevedomosť), tak vlastník má právo podať do 3 mesiacov žalobu na zneplatnenie kúpy/predaja.
Postup pri predaji podielu na byte
Registrácia predaja podielov na byte, ako aj transakcia kúpy/predaja nehnuteľnosti so spoločnou účasťou si vyžaduje súlad so zákonom. Podľa súčasných noriem federálneho zákona Ruskej federácie musí vlastník dodržiavať nasledujúcu schému:
- oznámenie všetkým akcionárom o predaji ich časti majetku - list s oznámením a uvedením sumy alebo oznámenie na webovej stránke Rosreestr;
- Na odpoveď namietateľa je pridelených 30 dní odo dňa odoslania písomného oznámenia;
- ak ponuku prijmú spoluvlastníci obytného priestoru, kúpno-predajná transakcia sa uskutoční za primárnych podmienok (sumu v liste/inzeráte nemožno zmeniť);
- Kúpno-predajnú zmluvu na časť bytu s tretími osobami je možné uzavrieť len v prípade, ak to akcionári odmietnu.
Prevod podielu na jedného z vlastníkov je identický so všeobecnou schémou s registráciou majetku v Rosreestri, platbou dane, štátnym poplatkom (v roku 2018 - 2 000 rubľov).
Ako vypracovať zmluvu?
Aby nedošlo k porušeniu zákona a rýchlemu dokončeniu transakcie, je potrebné dodržať niekoľko bodov:
- dohoda o kúpe a predaji bytu po podieloch, ktorá obsahuje informácie o každej strane, popis obytnej plochy, náklady, práva tretích osôb (spoluvlastníkov);
- doklad je overený notárom;
- prevodná listina – doklad potvrdzujúci prevod vlastníctva na nového vlastníka;
- registrácia práva na podiel na nehnuteľnosti v Rosreestr alebo MFC s platením daní a ciel.
Dokumenty k predaju akcií v roku 2018
Nákup bytu so spoločnou účasťou v roku 2018 formalizuje Rosreestr. Na registráciu práva na časť obytného priestoru musí kupujúci pripraviť balík dokumentov:
- žiadosť vo forme - od vlastníka, žiadosť o zmenu vlastníckych práv - od ostatných spoluvlastníkov, v prípade kúpy podielu v rovnakom pomere;
- dohoda o naturálnom prídele alebo rozhodnutie súdu;
- identifikačné dokumenty každej strany transakcie;
- titulné listiny strán;
- ak je spoluvlastníkom dieťa – súhlas opatrovníckych orgánov;
- splnomocnenie v neprítomnosti jedného z účastníkov;
- pas pre byt z kancelárie technického inventára.
V každom jednotlivom prípade sa zoznam dokumentov môže zmeniť. Úplný zoznam a zníženie dočasných strát môžete získať tak, že požiadate o radu kompetentných právnikov.
Komu môžem predať svoj podiel?
Transakcia s vlastníckymi podielmi má niekoľko možností.
Spoluvlastníkom
Predaj spoluvlastníkom môže byť dobrovoľný alebo nútený. V prvom prípade si vlastník stanoví cenu sám a časť nehnuteľnosti ponúkne spoluvlastníkom. Druhá možnosť znamená nasledovné: ak sa podiel vlastníka považuje za významný (najväčší v porovnaní s ostatnými vlastníkmi), problém možno vyriešiť na súde, pričom sa akcie rezidentov uznajú za nevýznamné. Ak chcete vykonať odkúpenie, musia byť splnené všetky podmienky:
- podiel je zanedbateľný;
- skutočné rozdelenie nie je možné;
- vlastník nemá záujem užívať spoločnú nehnuteľnosť;
- záujmy maloletého dieťaťa tým nie sú dotknuté.
Tretím stranám
Ak má byt viacero vlastníkov, tak jeden z nich má právo nakladať s nehnuteľnosťou, ak spoluvlastníci dohodu odmietnu. Úmyselné nafúknutie cien a ich následné znižovanie pri predaji inej osobe je variantom podvodu, ktorý vedie k ukončeniu zmluvy na súde. To isté platí pre darovaciu zmluvu, ktorá môže byť napadnutá v prípade kompenzovanej transakcie, poznajúc všetky zložitosti legislatívneho rámca Ruskej federácie v roku 2018.
Veriteľom
V prípade záložného práva na nehnuteľnosť alebo na základe rozhodnutia súdu (úverový dlh) sa dražby nehnuteľností konajú bez súhlasu akcionárov a samotného vlastníka.
Poznámka!
Ak by vám bol predaný byt alebo jeho časť s dvoma spoluvlastníkmi, z ktorých jeden nebol pri transakcii a nedal súhlas, potom je riziko oklamania a ukončenia transakcie vysoké. Záujemca má právo obrátiť sa do 3 mesiacov na súd so žiadosťou o vyhlásenie predaja za neplatný.
Situácia, keď je jeden kupujúci a viacero predávajúcich, si vyžaduje správny prístup. Nie je potrebné uzatvárať samostatnú zmluvu s každým vlastníkom, s výnimkou transakcií v rôznych časoch. Byt s viacerými vlastníkmi môžete predať po splnení niekoľkých formalít:
- ak všetci vlastníci súhlasia s prevodom práv k majetku (predajom), uzatvorí sa jediná dohoda, ktorá špecifikuje postup vysporiadania s každým účastníkom transakcie;
- nie je potrebné informovať akcionárov o transakcii z dôvodu ich jednomyseľného súhlasu;
- Zmluva je overená notárom, čo je jedna z hlavných podmienok.
Každá fyzická alebo právnická osoba môže predať alebo kúpiť byt v rovnakých/nerovných podieloch. Postup dokončenia transakcie je popísaný vyššie a kontroverzné otázky je možné objasniť kontaktovaním skúsených právnikov našej spoločnosti.
Podľa zákona môže byť dohoda napísaná vo voľnej forme, ktorá tiež poskytuje niekoľko možností prevodu peňazí:
- previesť každému predávajúcemu časť peňazí zodpovedajúcu predávanému podielu;
- prevod celej sumy jednému z akcionárov s následným prerozdelením financií medzi bývalých akcionárov.
Ak sú 2 alebo viac kupujúcich, potom môže byť forma vlastníctva spoločná alebo zdieľaná.
Ak vás zaujíma, ako predať byt po častiach jednému vlastníkovi, tak v tejto veci by ste mali vychádzať zo všetkých vyššie uvedených úkonov - pridelenie podielov, príprava podkladov ku každej časti nehnuteľnosti, predaj nehnuteľnosti.
Predaj podielu maloletého dieťaťa
Ďalšou naliehavou otázkou pre vlastníkov nehnuteľností je, ako predať byt, ktorého akcie sú registrované na meno detí, a čo k tejto otázke hovorí ruský zákon. Maloletý nemá podľa zákona právo nakladať s nehnuteľnosťou bez súhlasu poručníctva a poručníctva. V tomto procese sú záujmy dieťaťa na prvom mieste. Aby transakcia získala súhlas od vyšších orgánov, musíte poskytnúť:
- doklad potvrdzujúci otvorenie bankového účtu na meno dieťaťa, na ktorý budú po predaji domu prevedené peniaze;
- potvrdzujúce skutočnosti o novom mieste bydliska, ktorého podmienky by nemali byť nižšie ako v predávanom bývaní.
Ako predať byt s darovanými podielmi na byte alebo izbe dieťaťu ustanovuje aj čl. 60 RF IC, čl. 26, 28, 37 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré hovoria o vlastníckych právach dieťaťa, jeho právnej spôsobilosti a možnosti nakladať s jeho majetkom.
Ak je druhý vlastník proti
Ak všetci vlastníci predávajú akcie, potom nemôžu byť žiadne otázky. Čo však robiť, ak je jeden alebo viacerí akcionári proti dohode? Kúpa a predaj bytu, ktorého vlastníctvo je v podieloch, je možné bez súhlasu všetkých vlastníkov. Ak niektorý z účastníkov namieta, existuje niekoľko možností na vyriešenie problému:
- námietka voči oznámeniu obchodu s podielom jedného z vlastníkov sa uznáva ako vzdanie sa predkupného práva na kúpu a ďalšie úkony pokračujú vo všeobecnosti;
- v prípade odmietnutia formalizovať notársky overené odmietnutie sa prevod vlastníctva môže uskutočniť na základe zmluvy o bezodplatnom darovaní, čo umožňuje zákon a nie je spojené so súdnym sporom.
Spodná čiara
Nakladať s podielmi v nehnuteľnostiach môže každý dospelý. Ak chcete predať alebo kúpiť podiel alebo celý byt v podielovom vlastníctve, mali by ste vedieť niekoľko vecí:
- transakcie s deťmi mladšími ako plnoletosť sa vykonávajú pod kontrolou opatrovníckych a poručníckych orgánov;
- založené bývanie je možné previesť do vlastníctva na iného vlastníka len so súhlasom banky;
- darovaný byt, ako aj nadobudnutý alebo zdedený byt je možné predať v bezpodielovom spoluvlastníctve alebo spoluvlastníctve po súhlase odporcov alebo pridelením prirodzenej časti bývania;
- Nesúhlas akcionára s transakciou nezbavuje občana práva na prevod práv na obytný priestor.
Na ďalšie otázky budú vedieť odpovedať skúsení právnici a právnici portálu Pravoved.
