Umowa sprzedaży mieszkania
Kupno i sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości stanowi integralną własność prywatną, która jest wprowadzana w Konstytucji z 1993 r. Obywatele mają swobodę zawierania transakcji i swobodnego przekazywania majątku, także na podstawie umowy. różni się od innych transakcji obowiązkową opłatą za przeniesienie własności, która ma wskaźniki rzeczywiste i wartościowe. Mieszkanie nie może być przenoszone lub przekazywane w inny sposób niż ustalenie reżimu zamieszkania i korzystania z określonego terytorium, w związku z czym regulowane jest innymi normami prawnymi.
W szczególności podstawowe warunki i podstawowe zasady stosunków umownych w zakresie kupna i sprzedaży są określone w ramach, ale w praktyce sądowej i przy samym zawieraniu standardowych umów należy zwrócić uwagę. Zasada ta określa tryb użytkowania i przenoszenia nieruchomości, a także kształtowanie cen, formę zawarcia i szczególne obowiązki stron. Mieszkania posiadające wielu właścicieli podlegają regulacjom.
Ważne jest, aby zrozumieć, że artykuł opisuje najbardziej podstawowe sytuacje i nie uwzględnia szeregu kwestii technicznych. Aby rozwiązać swój konkretny problem, zasięgnij porady prawnej w sprawach mieszkaniowych, dzwoniąc na infolinię:
Stronami transakcji są zainteresowane strony, reprezentowane po stronie kupującego przez dowolną osobę fizyczną lub prawną, a po stronie sprzedającego przez właściciela.
Wymagania dotyczące mieszkania przy zakupie
Mieszkanie musi także odpowiadać przepisom technicznym i normom prawnym:
- Budynek nie powinien być spisany na straty. Odpowiednie informacje są przechowywane w WIT i administracji rozliczeniowej.
- Jeżeli udziały w mieszkaniu zostaną przydzielone kilku właścicielom, każdy z nich musi przejść państwową procedurę rejestracyjną.
- Mieszkanie musi być prywatne, czyli albo zakupione od dewelopera, albo sprywatyzowane.
- Mieszkanie nie może być poddawane nielegalnej przebudowie.
- W apartamencie nie powinny znajdować się osoby zameldowane, zwłaszcza osoby niepełnoletnie.
Ważne jest również, aby strony transakcji same potrafiły przeprowadzać transakcje na rynku nieruchomości i spełniały następujące kryteria:
- Posiadać zdolność prawną. W niektórych przypadkach kupujący w porozumieniu ze sprzedającym może zwrócić się do biegłego psychiatry o wydanie opinii co do zdolności danej osoby do dokonania istotnych czynności prawnych.
- Być pełnoletni. Osoby niepełnoletnie mogą posiadać nieruchomość, jednak sprzedaży mieszkania dokonuje przedstawiciel ustawowy.
- Posiadać wystarczającą zdolność do czynności prawnych. Oczywiście osoba nie będąca właścicielem nieruchomości nie może nią rozporządzać.
Rodzaje majątku wspólnego
Bez względu na przyczyny jej powstania majątek może mieć status majątku wspólnego w dwóch stanach prawnych:
- Wspólna własność– osoby mają prawo do posiadania i rozporządzania określonym udziałem ułamkowym w obrębie jednej nieruchomości. Po zawiadomieniu drugiego właściciela i udzieleniu prawa pierwszeństwa sprzedaży możliwe jest swobodne zbycie udziałów.
- Współwłasność– osoby mają równe prawa do tego samego przedmiotu, przy czym równość nie musi oznaczać udziału (m.in 50% ). Majątek taki można podzielić, jednak do chwili podziału każdy ma prawo wyrazić zgodę lub odmówić przeprowadzenia transakcji.
Współwłasność powstaje nie tylko w przypadku początkowej współwłasności. Przyczyną może być także podział spadku na listę spadkobierców lub rozpad małżeństwa. W tym drugim przypadku strony albo zawierają umowę o przydziale udziałów, albo dokonują podziału na drodze sądowej, jako osoby bliskie.
Współwłasność powstaje w trakcie małżeństwa, ale tylko w odniesieniu do majątku nabytego w trakcie małżeństwa. Małżonkowie mogą wspólnie korzystać z majątku, lecz rozporządzać nim wyłącznie za obopólną zgodą. Warto zauważyć, że współwłasność nie oznacza obecności kilku właścicieli: zawsze jest jeden właściciel, ale inny członek rodziny ma prawo otrzymać udział w przyszłości.
Procedura sporządzania umowy kupna-sprzedaży
Ze względu na skomplikowany porządek własności etapy różnią się także od prostej transakcji:
- Przed zawarciem umowy należy zadbać o poszanowanie praw pozostałych współwłaścicieli. W szczególności sprzedawca ma obowiązek powiadomić ich o tym na piśmie i dostarczyć 30 dni do zakupu priorytetowego. Transakcja może zostać uznana za nieważną w przypadku nieprzestrzegania tej zasady, ale tylko w terminie rok(przykładowo, jeśli nie wiadomo, gdzie przebywa drugi właściciel, może to zrobić na drodze sądu).
- Należy sprawdzić, czy udział jest przydzielony w naturze (lub fakt istnienia mieszkania komunalnego), czy też udziały są ustalane wyłącznie w drodze umowy. Jeżeli sprzedający jest właścicielem tylko określonej części (bez konkretnego wskazania pokoju lub powierzchni), należy najpierw dokonać przydziału.
- Jeżeli mieszkanie należy do osoby będącej w związku małżeńskim i stanowi majątek wspólny, konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody na dokonanie transakcji.
- Jeżeli udział należy do małoletniego, należy uzyskać zgodę władz opiekuńczych. Podobnie, jeśli dana osoba ma opiekuna, wówczas wydawane jest podobne zezwolenie.
- Projekt przedwstępna umowa kupna-sprzedaży mieszkania, odnotowując intencje stron. Możesz obejrzeć i pobrać tutaj: .
- Żądaj od właściciela zaświadczenia potwierdzającego brak długów, zajęcia i ograniczenia. Wymagane jest również zaświadczenie z Federalnej Służby Migracyjnej, urzędu paszportowego oraz wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego, które kupujący może zamówić samodzielnie.
- Konieczne jest zbadanie przyczyn pojawienia się współwłasności (wspólnej). Obszarem ryzyka jest dziedziczenie, w ramach którego można przywrócić prawa na okres do trzech lat.
- Mieszkanie jest sprawdzane pod kątem obecności obciążeń, które nie mogą być odnotowane w księgach wieczystych. Właściciel musi dostarczyć certyfikaty.
- Podpisuje się umowę kupna-sprzedaży udziału lub całego mieszkania (w przypadku współwłasności), w której wskazana jest zgoda (lub przyczyna odmowy) pozostałych właścicieli.
- Standardowa umowa określa procedurę wygaśnięcia rejestracji właścicieli i powiązań finansowych między nimi w przypadku konieczności podziału zapłaconej kwoty. Wypełnienie takiego dokumentu może wiązać się z zaangażowaniem tych osób w podpisywanie zobowiązań.
Procedura rejestracji przeniesienia praw własności
Po zawarciu umowy strony muszą sformalizować odpowiednie prawa. Ponadto istnieje możliwość złożenia depozytu na każdym etapie, co również należy odnotować w dokumentach. Aby przeprowadzić rejestrację państwową, jeśli umowa już obowiązuje, należy:
- Ustalcie moment wspólnie z właścicielem. Jeżeli nastąpi to przed przesłaniem dokumentów do Rosreestr, należy wystawić lub.
- Pakiet dokumentów należy złożyć w Rosreestr lub ośrodku wielofunkcyjnym, którego uprawnienia pozwalają na rozpatrzenie wniosku właściciela i okoliczności zmiany wpisu do rejestru.
- Później 10 dni Trwa procedura wystawienia certyfikatu dla nowego właściciela.
- Mieszkanie jest przekazywane przez certyfikat akceptacji. Jeżeli środki (lub ich część) nie zostały wcześniej wypłacone, dochodzi do zawarcia także aktu przekazania środków.
Lista dokumentów
Jakie dokumenty są potrzebne, określają przepisy cywilne i mieszkaniowe:
- Paszporty do identyfikacji w punkcie rejestracyjnym.
- Umowa, która została sporządzona przy użyciu przykładowa umowa kupna-sprzedaży z kilkoma właścicielami. Możesz obejrzeć i pobrać tutaj: . Dokument określa ostateczny koszt, procedurę przekazania oraz listę samych właścicieli.
- Wniosek do Rosreestr z prośbą o ponowną rejestrację własności.
- Kopia zawiadomienia dla innych właścicieli.
- Wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego.
- Wcześniej wydane świadectwo własności.
- Umowy przedwstępne lub umowa kaucji.
- Dokument potwierdzający przekazanie środków.
- Paszport techniczny lokalu.
- Zaświadczenia na urzędowych formularzach wskazujące na brak długów.
- Certyfikat osób zarejestrowanych.
W niektórych przypadkach wymagane są dodatkowe dokumenty. W szczególności władze opiekuńcze, które w przypadku małoletniego zamieszkującego mieszkanie muszą wyrazić pisemną zgodę, muszą ustalić inne miejsce zamieszkania dziecka. Małżonkowie mogą zawrzeć umowę w sprawie przydziału udziałów: w takim przypadku dokument musi przejść rejestrację państwową.
Wielu sprzedawców również stosuje sztuczki, próbując się ominąć prawo pierwokupu: zamiast umowy kupna-sprzedaży stosują, dla której nie ma takich ograniczeń.
Procedura przekazania środków na mieszkanie z kilkoma właścicielami
Fundusze można przelać zarówno przed transakcją, jak i po niej, ale należy je zarejestrować jako część aktu lub pokwitowania. Przesyłając środki, a także ustalając ceny, nie powinieneś być przebiegły. Niektórzy właściciele zawyżają cenę, aby wyplenić innych właścicieli domów ze sprzedaży (jednocześnie część środków wraca do kupującego), inni wręcz przeciwnie, obniżają cenę, aby zaoszczędzić na podatkach. W przypadku sytuacji konfliktowej udowodnienie obecności nadwyżki środków będzie niemożliwe.
Kupujący może przelać pieniądze na trzy sposoby:
- Samodzielnie na osobistym spotkaniu.
- Akredytywa.
- Przez sejf.
Jeżeli osobie trzeciej (współwłaścicielowi) przysługuje odszkodowanie, otwierane są dwie skrytki depozytowe na różne nazwiska. Warto zaznaczyć, że w ramach jednej umowy należy zakupić tylko jeden udział lub w przypadku małego mieszkania zawrzeć specjalną umowę z wieloma osobami. Korzystanie z akredytywy jest najbezpieczniejsze, jednak koszt obsługi takiej transakcji przez bank jest znacznie wyższy.
Przykład procedury kupna i sprzedaży mieszkania, które ma dwóch właścicieli
W takim przypadku możliwe jest zignorowanie powiadomienia współwłaściciela, ponieważ mieszka on w innym własnym domu. Jednocześnie nawet w przypadku zawiadomienia i odmowy osoba, która de facto nie zamieszkuje w mieszkaniu, nie może odmówić sprzedaży udziału. Sama umowa będzie się różnić tym, że wskaże drugiego właściciela, a także okoliczności odmowy. Nie jest to najlepsza opcja dla kupującego, ale dość trudno będzie zakwestionować transakcję.
Wniosek
Przeprowadzenie transakcji dotyczącej lokalu mieszkalnego podzielonego pomiędzy różnych właścicieli komplikuje ich prawo do pierwszeństwa nabycia udziałów, a także procedura wyrażania zgody (niezgody). Prawo stanowi, że:
- Transakcja możliwa jest zarówno w odniesieniu do udziału, jak i całego mieszkania. W takim przypadku można zawrzeć kilka umów lub jedną, ale z kilkoma sprzedawcami. Możesz zapoznać się z takim dokumentem, jeśli pobierz przykład kupna i sprzedaży mieszkania 2017. Możesz obejrzeć i pobrać tutaj: .
- Udzielanie informacji i powiadamianie innych właścicieli leży w gestii sprzedającego.
- Udział będący przedmiotem sprzedaży musi być przydzielony w naturze.
Jeżeli jednym z właścicieli jest obywatel małoletni, ubezwłasnowolniony lub częściowo zdolny do czynności prawnych, wymagana jest również zgoda władz opiekuńczych i kuratorskich.
Etapy finalizacji transakcji
Jeżeli drugi właściciel wyrazi zgodę na sprzedaż swojego udziału, wówczas transakcja przebiega w taki sam sposób, jak gdyby mieszkanie miało jednego właściciela. Po znalezieniu nabywcy właściciele muszą przygotować następujące dokumenty:
- paszport;
- dokument, na podstawie którego powstała własność mieszkania:
- postanowienie sądu o przydziale udziałów niepieniężnych (jeśli występują);
- zgoda współmałżonka na dokończenie transakcji;
- akty urodzenia dzieci (jeśli są dostępne);
- paszport katastralny i techniczny mieszkania;
- informację o braku zadłużenia z tytułu podatków od nieruchomości i obciążeń prawnych.
Umowę z kupującym podpisują obaj właściciele w obecności notariusza potwierdzającego zawarcie umowy. Po czym transakcja podlega rejestracji państwowej w Rosreestr, a własność przechodzi na kupującego.
Jeśli drugi właściciel się nie zgodzi
W takim przypadku właściciel chcący sprzedać swój udział musi wysłać współwłaścicielowi zawiadomienie z propozycją wykupienia udziału. Zgłoszenie musi mieć formę pisemną, z obowiązkowym wskazaniem kosztów i warunków sprzedaży. Zasada ta jest określona normami art. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.
Drugi właściciel ma obowiązek udzielić odpowiedzi na takie zawiadomienie w terminie miesiąca od dnia jego otrzymania. Jeżeli odmówi lub nie zareaguje w żaden sposób, właściciel zbywalnego udziału może go sprzedać dowolnej osobie. Ważne jest, aby udział został sprzedany po cenie nie niższej niż ta, która została zaoferowana drugiemu najemcy.
Jeśli drugim właścicielem jest dziecko
Gdy współwłaścicielem mieszkania jest dziecko, sprzedaż możliwa jest wyłącznie za zgodą władz opiekuńczych i kuratorskich. W takim wypadku sprzedający obowiązany jest przenieść na własność małoletniego podobny lokal mieszkalny w nabytej lub innej nieruchomości. Ważne, aby nowe warunki życia nie były co najmniej nie gorsze od poprzednich, w przeciwnym razie „opieka” nie wyrazi zgody na transakcję.
Kiedyś mieszkanie zostało sprywatyzowane na 2 równe części, czyli część matki i córki. Dziś okresowo pojawiają się sytuacje konfliktowe między matką a córką, ponieważ córka nalega na sprzedaż sprywatyzowanego mieszkania, a matka odmawia.
Powstaje pytanie: czy córka może zmusić matkę do sprzedaży mieszkania, skoro obaj uczestnicy prywatyzacji mają równe udziały?
Problem ten, jak pokazują statystyki dotyczące transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości, jest zjawiskiem powszechnym, gdyż dzieci interesują się podziałem przestrzeni życiowej, a rodzice czasami słusznie boją się naruszenia własnych praw. Problem nie jest prosty, gdyż sprzedaż mieszkania u dwóch właścicieli wymaga notarialnego zezwolenia na sprzedaż nieruchomości otrzymanej od każdego z właścicieli. W związku z powyższą sytuacją problem upraszcza brak małoletnich dzieci właścicieli, gdyż w tym przypadku konieczne byłoby uzyskanie zgody władz opiekuńczych.
Co zatem trzeba zrobić, aby sprzedać mieszkanie z kilkoma właścicielami w równych udziałach?
Lista dokumentów w tej sprawie jest następująca:
- notarialne zezwolenie wszystkich właścicieli na sprzedaż nieruchomości;
- powiadomienie pod warunkiem, że którykolwiek z właścicieli nie wyrazi zgody na sprzedaż;
- postanowienie sądu, jeżeli nie ma możliwości przydziału akcji w formie niepieniężnej;
- wyciąg z paszportu katastralnego;
- akt przyjęcia i przekazania.
Jeżeli zostanie podjęta decyzja o przeznaczeniu Twojego udziału w naturze, prawo do jego pierwszego nabycia przysługuje drugiemu właścicielowi. Wskazane jest ofiarowanie swojego udziału drugiemu właścicielowi nie ustnie, ale poprzez przesłanie listu poleconego. W ciągu 30 dni drugi właściciel ma prawo ubiegać się o przejęcie Twojego udziału. Jeśli tak się nie stanie, możesz bezpiecznie sprzedać swój udział osobom trzecim.
W przypadku, gdy przydział udziałów niepieniężnych w mieszkaniu, którego jesteś właścicielem, jest niemożliwy, spory z drugim właścicielem mogą być rozstrzygane wyłącznie na drodze sądowej. Nawiasem mówiąc, jeśli z tego czy innego powodu nie można ustalić lokalizacji drugiego właściciela, sprzedaż mieszkania bez jego udziału nie będzie trudna. Jest jednak jedna kwestia, o której również nie należy zapominać: jeśli w ciągu roku od transakcji drugi właściciel pojawi się i zadeklaruje swoje prawa, sprzedaż może zostać uznana za nielegalną. Dlatego będziesz zmuszony w sądzie rozwiązać problemy związane z zakończeniem transakcji, a także zapłacić straty moralne i materialne wszystkim zainteresowanym stronom.
W przypadku braku powyższych problemów sprzedaż mieszkania zarejestrowanego na kilku właścicieli nie różni się zbytnio od transakcji kupna-sprzedaży zwykłej nieruchomości. Będziesz zatem musiał uzyskać i mieć przy sobie w momencie transakcji wyciąg z paszportu katastralnego. Ponadto konieczne jest zarejestrowanie wszystkich osób niebędących właścicielami powierzchni mieszkalnej i poświadczenie tego w specjalnym zaświadczeniu. Następnie po złożeniu wymaganych dokumentów możesz sporządzić umowę kupna-sprzedaży u notariusza. W ten sam sposób możliwe będzie poświadczenie świadectwa przekazania i przyjęcia, po czym
Palącym pytaniem dla wielu właścicieli jest to, jak sprzedać nieruchomość podzieloną na udziały? Najczęstszym problemem jest brak niektórych udziałów rzeczowych w sprywatyzowanych mieszkaniach, co prowadzi do sporów między właścicielami i trudności w sformalizowaniu transakcji na rynku nieruchomości.
Odpowiedź od naszych prawników możesz uzyskać podczas bezpłatnej konsultacji na stronie internetowej lub telefonicznie. W artykule przedstawiono ogólne uwagi dotyczące procedury sporządzania dokumentów tytułowych i sprzedaży udziałów w mieszkaniu.
Pojęcie współwłasności zakłada posiadanie mieszkania/domu w częściach równych lub nierównych, przy czym każda ze stron ma prawo rozporządzać swoją częścią - darować, sprzedawać i dziedziczyć.
Współwłasność nie ustanawia wyraźnych udziałów dla każdego właściciela, co oznacza równe korzystanie z majątku. W takim przypadku zbycie lokalu możliwe jest wyłącznie za zgodą pozostałych wspólników z podziałem ich udziału.
Notatka!
W 2018 roku prawo przeszło szereg zmian, których celem jest przede wszystkim obowiązkowe notarialne poświadczenie transakcji polegającej na wspólnej sprzedaży nieruchomości.
Przydział udziałów do sprzedaży
Legalna sprzedaż mieszkania ze współudziałem wymaga obowiązkowego przydziału udziału wraz z jego późniejszą oceną. Procedura przydziału udziału niepieniężnego przebiega na 2 sposoby:
- za zgodą stron - każdy właściciel ma określony pokój/pokoje;
- w sądzie - wydzielony pokój lub część nieruchomości - ½, ⅓ itp.
Przy udziale procentowym części lokalu sprzedaż mieszkania następuje w tej samej kolejności, ale nie poprzez wskazanie konkretnego lokalu, ale według metrażu. Na przykład 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni 40 mkw. podzielona pomiędzy 2 udziałowców w równych częściach - 20 mkw. dla wszystkich.
W celu dalszej cesji prawa do nieruchomości każdy z właścicieli ma możliwość przeznaczenia swojego udziału do późniejszej sprzedaży. Współwłaściciele zachowują prawo pierwokupu (PP) po takiej samej stawce, jaka zostanie zaoferowana innym nabywcom. Jeżeli akcjonariusze odrzucą ofertę, właściciel może wystawić nieruchomość (udział) na rynek, a jeśli kupujących jest kilku, prawo wyboru oferenta pozostaje przy sprzedającym.
W przypadku naruszenia PP (zmiana ceny, brak świadomości) właściciel ma prawo w ciągu 3 miesięcy wystąpić z pozwem o unieważnienie zakupu/sprzedaży.
Procedura sprzedaży udziału w mieszkaniu
Rejestracja sprzedaży udziałów w mieszkaniu, a także transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości ze wspólnym udziałem wymaga przestrzegania przepisów prawa. Zgodnie z obowiązującymi standardami prawa federalnego Federacji Rosyjskiej właściciel musi przestrzegać następującego schematu:
- powiadomienie wszystkich akcjonariuszy o sprzedaży ich części nieruchomości - pismo zawierające powiadomienie i wskazanie kwoty lub ogłoszenie na stronie internetowej Rosreestr;
- na ustosunkowanie się osoby wnoszącej sprzeciw wyznacza się 30 dni od dnia wysłania pisemnego zawiadomienia;
- w przypadku akceptacji oferty przez współwłaścicieli lokalu, transakcja kupna-sprzedaży następuje na zasadach pierwotnych (kwota podana w piśmie/ogłoszeniu nie podlega zmianie);
- Zawarcie umowy kupna-sprzedaży części mieszkania z osobami trzecimi jest możliwe jedynie w przypadku odmowy wspólników.
Przeniesienie udziału na jednego z właścicieli jest identyczne z ogólnym schematem obejmującym rejestrację nieruchomości w Rosreestr, zapłatę podatku, opłatę państwową (w 2018 r. - 2 tysiące rubli).
Jak sporządzić umowę?
Aby nie złamać prawa i szybko sfinalizować transakcję, należy przestrzegać kilku punktów:
- umowa kupna-sprzedaży mieszkania na udziały, która zawiera informacje o każdej ze stron, opis powierzchni mieszkalnej, koszt, prawa osób trzecich (współwłaścicieli);
- dokument jest poświadczony notarialnie;
- akt przeniesienia – dokument potwierdzający przejście własności na nowego właściciela;
- rejestracja prawa do udziału w nieruchomości w Rosreestr lub MFC z zapłatą podatków i ceł.
Dokumenty sprzedaży udziałów w 2018 roku
Zakup mieszkania ze wspólnym udziałem w 2018 roku formalizuje Rosreestr. Aby zarejestrować prawo do części powierzchni mieszkalnej, kupujący musi przygotować pakiet dokumentów:
- wniosek w formie – od właściciela, wniosek o zmianę prawa własności – od pozostałych współwłaścicieli, w przypadku nabycia udziału w równych proporcjach;
- umowa o przydział aportu lub orzeczenie sądu;
- dokumenty identyfikacyjne każdej ze stron transakcji;
- dokumenty tytułowe stron;
- jeżeli współwłaścicielem jest dziecko – zgoda władz opiekuńczych;
- pełnomocnictwo w przypadku nieobecności jednego z uczestników;
- paszport na mieszkanie z biura inwentaryzacji technicznej.
W każdym indywidualnym przypadku wykaz dokumentów może ulec zmianie. Możesz zapoznać się z pełną listą i zmniejszyć tymczasowe straty, zasięgając porady kompetentnych prawników.
Komu mogę sprzedać swój udział?
Transakcja udziałami własnościowymi ma kilka możliwości.
Do współwłaścicieli
Sprzedaż współwłaścicielom może być dobrowolna lub przymusowa. W pierwszym przypadku właściciel sam ustala cenę i oddaje część nieruchomości współwłaścicielom. Druga opcja implikuje, co następuje: jeśli udział właściciela zostanie uznany za znaczący (największy w stosunku do pozostałych właścicieli), wówczas kwestię można rozstrzygnąć w sądzie, uznając udziały rezydentów za nieistotne. Aby dokonać wykupu, muszą zostać spełnione wszystkie warunki:
- udział jest nieznaczny;
- realna alokacja jest niemożliwa;
- właściciel nie jest zainteresowany korzystaniem z nieruchomości wspólnej;
- interes małoletniego dziecka nie jest naruszony.
Stronom trzecim
Jeżeli mieszkanie ma kilku właścicieli, wówczas jeden z nich ma prawo rozporządzać nieruchomością, jeżeli współwłaściciele odmówią zawarcia umowy. Celowe zawyżanie cen, a następnie ich obniżanie przy sprzedaży innej osobie jest odmianą oszustwa, która prowadzi do rozwiązania umowy na drodze sądowej. To samo dotyczy umowy podarunkowej, którą można zakwestionować w przypadku transakcji rekompensowanej, znając wszystkie zawiłości ram prawnych Federacji Rosyjskiej w 2018 roku.
Do wierzycieli
W przypadku zastawu na nieruchomości lub na mocy postanowienia sądu (zadłużenie z tytułu pożyczki) licytacje nieruchomości odbywają się bez zgody wspólników i samego właściciela.
Notatka!
Jeśli sprzedałeś mieszkanie lub jego część z dwoma współwłaścicielami, z których jeden nie był obecny przy transakcji i nie wyraził zgody, ryzyko oszustwa i zakończenia transakcji jest wysokie. Zainteresowany ma prawo w terminie 3 miesięcy wystąpić do sądu z żądaniem uznania sprzedaży za nieważną.
Sytuacja, gdy jest jeden kupujący i kilku sprzedających, wymaga odpowiedniego podejścia. Nie ma konieczności zawierania odrębnej umowy z każdym właścicielem, za wyjątkiem transakcji dokonywanych w różnym czasie. Możesz sprzedać mieszkanie kilku właścicielom po spełnieniu szeregu formalności:
- jeżeli wszyscy właściciele zgodzą się na przeniesienie praw do nieruchomości (sprzedaż), wówczas zostaje zawarta jedna umowa, która określa tryb rozliczeń z każdym uczestnikiem transakcji;
- nie ma konieczności powiadamiania akcjonariuszy o transakcji ze względu na ich jednomyślną zgodę;
- Umowa jest poświadczona notarialnie, co jest jednym z głównych warunków.
Każda osoba fizyczna lub prawna może sprzedać lub kupić mieszkanie w równych/nierównych udziałach. Procedura realizacji transakcji została opisana powyżej, a kontrowersyjne kwestie można wyjaśnić kontaktując się z doświadczonymi prawnikami naszej firmy.
Zgodnie z prawem umowę można spisać w dowolnej formie, która przewiduje również kilka opcji przesyłania pieniędzy:
- przekazać każdemu sprzedającemu część pieniędzy proporcjonalną do sprzedanej akcji;
- przeniesienie całości kwoty na jednego z akcjonariuszy z późniejszą redystrybucją finansów pomiędzy byłymi akcjonariuszami.
Jeśli jest 2 lub więcej kupujących, forma własności może być wspólna lub współdzielona.
Jeśli interesuje Cię sposób sprzedaży mieszkania w częściach jednemu właścicielowi, to w tej sprawie powinieneś zacząć od wszystkich powyższych działań - przydziału udziałów, przygotowania dokumentów dla każdej części nieruchomości, sprzedaży nieruchomości.
Sprzedaż udziału małoletniego dziecka
Kolejnym palącym pytaniem dla właścicieli nieruchomości jest to, jak sprzedać mieszkanie, którego udziały są zarejestrowane na dzieci i co mówi rosyjskie prawo w tej kwestii. Zgodnie z prawem małoletni nie ma prawa rozporządzać nieruchomością bez zgody kuratora i kuratora. W tym procesie dobro dziecka jest na pierwszym miejscu. Aby transakcja uzyskała zgodę wyższych władz, należy podać:
- dokument potwierdzający otwarcie rachunku bankowego na nazwisko dziecka, na który zostaną przelane pieniądze po sprzedaży domu;
- potwierdzenie stanu faktycznego dotyczącego nowego miejsca zamieszkania, w którym warunki nie powinny być niższe niż w sprzedawanym mieszkaniu.
Sposób sprzedaży dziecku mieszkania z darowanymi udziałami w mieszkaniu lub pokoju określa także art. 60 RF IC, art. 26, 28, 37 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, które mówią o prawach majątkowych dziecka, jego zdolności prawnej i możliwości rozporządzania swoim majątkiem.
Jeśli drugi właściciel jest przeciwny
Jeśli wszyscy właściciele sprzedają akcje, nie będzie żadnych pytań. Ale co zrobić, jeśli jeden lub więcej akcjonariuszy jest przeciwnych transakcji? Kupno i sprzedaż mieszkania, którego własność jest udziałowa, jest możliwa bez zgody wszystkich właścicieli. Jeśli którykolwiek z uczestników sprzeciwi się, istnieje kilka możliwości rozwiązania problemu:
- sprzeciw wobec zawiadomienia o transakcji udziałem jednego z właścicieli uznawany jest za zrzeczenie się prawa pierwokupu i dalsze czynności toczą się w trybie ogólnym;
- w przypadku odmowy sformalizowania odmowy poświadczonej notarialnie przeniesienie własności może nastąpić na podstawie umowy o nieodpłatnej darowiznie, która jest dozwolona przez prawo i nie wiąże się z procesem sądowym.
Konkluzja
Udziałami w nieruchomości może zbyć każda osoba pełnoletnia. Aby sprzedać lub kupić udział lub całe mieszkanie we współwłasności należy wiedzieć kilka rzeczy:
- transakcje z dziećmi poniżej pełnoletności przeprowadzane są pod kontrolą organów opiekuńczych i powierniczych;
- przeniesienie mieszkania obciążonego hipoteką na własność innego właściciela wyłącznie za zgodą banku;
- możliwa jest sprzedaż mieszkania darowanego, nabytego lub odziedziczonego, będącego współwłasnością lub współwłasnością, po uzyskaniu zgody przeciwników lub poprzez wydzielenie naturalnej części mieszkania;
- Brak zgody akcjonariusza na transakcję nie pozbawia obywatela prawa do przeniesienia praw do lokalu mieszkalnego.
Doświadczeni prawnicy i prawnicy portalu Pravoved będą mogli odpowiedzieć na inne pytania.
